매도인이 내는 세금, 양도소득세와 지방소득세

오늘은 부동산 매매 중 매도인이 내는 세금에 대해 알아보겠습니다. 크게 양도소득세와 지방소득세 두 종류로 나뉩니다. 각각 어떤 성격을 가진 세금인지, 어떤 기준을 가지고 부과되는지, 어떻게 신고하고 납부하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

양도소득세

'양도소득세'란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 이때 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 '양도'라고 부릅니다.

 

양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액입니다. 양도소득세는 이러한 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정합니다. 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제하는 것을 '양도소득 기본공제'라고 합니다.

 

'양도차익'은 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실지거래가격에서 취득에 소요된 실지취득가액과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액입니다. '장기보유 특별공제액'이란 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권에 대해 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액입니다.

매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. 또한 매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야 합니다.

 

해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 과세표준을 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 31일까지 납세지 관할 세무서장에 신고해야 합니다. 매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 합니다.

 

부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부해야할 세액의 20%가 가산세로 부과됩니다. 부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 무신고납부세액의 40%가 가산세로 부과됩니다.

 

양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 합니다.

 

지방소득세

'지방소득세'란 지방자치단체의 소득분에 대해 부과되는 세금입니다. 이때 소득분은 소득세분 및 법인세분을 포함합니다. 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 합니다.

 

거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. 이때 하나의 자산이 세율 기준 중 둘 이상에 해당하는 경우 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 것으로 합니다.

 

보유기간	개인지방소득세의 표준세율
1년 미만	양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 5%
1년 이상 2년 미만	양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 4%
보유기간 2년 이상	1천 200만 원 이하		과세표준의 0.6%
	1천 200만 원 초과 4천 600만 원 이하		7만 2천원 + (1천 200만 원을 초과하는 금액의 1.5%)

▲개인지방소득세 표준세율 기준 중 일부

 

거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다. 거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 지방세특례제한법이나 조례에 따른 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다.

 

거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고 및 납부를 해야 합니다.