부동산 매매 계약 해제와 계약 위반

오늘은 부동산 매매 계약을 해제하거나 계약을 위반했을 경우에 대해 알아보겠습니다. 법을 잘 모르면 의도치 않게 계약을 위반하는 경우가 생길 수도 있습니다. 이때는 법적인 문제로 커질 수도 있습니다. 따라서 부동산 매매를 진행하기 전에 주의할 점을 미리 숙지하시는 것도 좋을 것 같습니다.

부동산 매매 계약 해제

부동산 매매 계약 해제는 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 '법정해제', 두 번째는 '약정해제'입니다.

 

'법정해제'는 어떠한 이행을 지체하거나 이행이 불가능해졌을 때 해당됩니다. 예를 들어, 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 기간을 정해 그 이행을 하도록 통지합니다. 하지만 그 기간 내에 이행을 하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 또한, 매매계약 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일이나 기간 내에 이행하지 않아 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에도 해제가 가능합니다. 이때는 이행을 하도록 통지를 하지 않고도 계약 해제가 가능합니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능할 때도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

'법정해제'는 크게 3가지의 효과를 가집니다. 첫 번째, '원상회복의무'는 일방 당사자가 계약을 해제했을 때 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복 의무가 있음을 뜻합니다. 이때 원상회복 시 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가합니다. 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권 이전을 받은 매수인이 매도인의 계약 해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에도 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환해야 합니다. 이때 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 처분 당시의 목적물의 대가 또는 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대해 이득일부터 법정이자를 가산한 금액입니다.

두 번째 효과는 '동시이행의 항변권'입니다. 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상 회복을 할 때까지 본인의 원상 회복을 거절할 수 있습니다. 세 번째 효과는 '손해배상청구'입니다. 일방 당사자가 계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

부동산 매매 계약 중 '약정 해제'는 당사자들이 계약 중에 일방 또는 쌍방이 이를 해제 가능함을 약정하는 것입니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항이 있습니다. 이는 위약 당사자가 상대방에 대해 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약 해제가 가능하다는 '해제권 유보 조항'입니다. 하지만 이러한 약정이 있다고 해서 통지 없이 해제가 가능하다는 특약은 아닙니다.

 

당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 효과에 대해 약정할 수 있습니다. 또한, 약정해제권에 따라 약정할 때는 법정해제와 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.

 

부동산 매매 계약 위반

부동산의 '흠결'이 있을 때를 계약 위반으로 봅니다. 이때 '흠결'이란, 일정한 일이나 수량에서 부족함이 있는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 부동산 거래에서 매도인이 거래 목적이 된 권리가 자기 것이 아님을 모르고 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우가 있습니다.

 

'매도인의 담보책임'이란 계약 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전됐어도, 매매 목적인 권리나 물건에 흠결이 있을 때 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 뜻합니다. 매수인이 매도인에 대해 담보책임을 묻는 경우, 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담합니다. 이때는 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다. 또한, 매도인과 매수인이 민법에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우가 있습니다. 이때는 매도인이 부동산 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 및 양도했다면 매도인은 여전히 담보책임이 있습니다.

소유권에 흠결이 있는 경우는 크게 5가지로 나뉩니다. 첫 번째는 '소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우'입니다. 이때는 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. 두 번째는 '소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우'입니다. 이로 인해 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 경우, 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상 청구를 할 수 있습니다.  세 번째는 '당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우'입니다. 이때 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

 

네 번째는 '부동산 소유권이 부동산을 사용 및 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우'입니다. 예를 들어, 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 부동산에 등기된 임대차 계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약 해제가 가능합니다. 다섯 번째는 '저당권 및 전세권 행사로 소유권을 잃게 되는 경우'입니다. 이로 인해 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.

 

만약 부동산에 흠결이 있음을 매수인이 계약 당시 모르는 경우, 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는, 계약 해제뿐만 아니라 손해배상 청구도 불가능합니다.

 

부동산을 종류로 지정한 경우 특정된 부동산에 흠결이 있는 경우도 있습니다. 이러한 경우도 마찬가지로, 매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제가 가능합니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 내에 행사해야 합니다.