[부동산 경매] 경매 정보 수집 및 관심 물건 선정

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 경매 정보를 수집하고 그에 따라 관심 물건을 선정하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 요즘은 인터넷 발달 등으로 경매 정보를 수집할 수 있는 방법이 다양합니다. 번거로우실지라도 부동산 경매 전에 꼭 얻을 수 있는 정보는 최대한 얻어 도움을 받으시길 추천드립니다.

 

매각기일 공고 등 확인

입찰에 참여하려면 먼저 어떤 부동산이 매각될 예정인지 파악해야 합니다. 이때 필요한 예정 물건에 대한 정보는 민사집행절차에서 특별한 규정이 없는 경우, 법원 게시판이나 관보 및 공보, 신문이나 대법원 법원 경매정보 홈페이지와 같이 다양한 방법으로 얻을 수 있습니다.

 

대법원 홈페이지 법원공고란에서 경매정보를 찾는 방법은, 사이트 초기화면에서 '빠른물건검색'에 원하는 조건을 기재한 후 '검색'을 누르면 매각 공고된 물건 목록을 볼 수 있습니다. 이는 보통 수 건 내지 수백 건에 달합니다.

 

이와 같이 공고를 통해 확인할 수 있는 정보는 다음과 같습니다.

 

① 부동산의 표시 ② 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용 가능한 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

④ 매각기일의 일시 및 장소, 매각기일을 진행할 집행관 성명 및 기간입찰 방법으로 매각할 경우 입찰기간 및 장소

⑤ 최저매각가격 ⑥ 매각 결정 기일의 일시 및 장소

⑦ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든 볼 수 있도록 제공한다는 취지

⑧ 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지

⑨ 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지 ⑩ 일괄매각 결정을 한 경우에는 그 취지

⑪ 매수신청인의 자격을 제한한 경우에는 그 제한의 내용 ⑫ 매수신청의 보증금액과 보증 제공방법

 

이때 '매각기일'이란 매각(경락)을 허가할 것인가의 여부를 이해관계인의 진술을 들어 재판하기 위한 기일입니다. '이해관계인'이란 경매절차에서 이해관계를 가진 자 중에 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 법에 규정한 자입니다. 이들에 대해서는 경매절차 전반에 관여할 권리가 있다고 봅니다.

 

 

매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 열람

법원 공고를 통해 경매 물건에 대한 정보를 수집했다면, 추가적으로 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본은 매각기일마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 전자통신매체로 공시됩니다. 직접 법원에 방문하거나 인터넷 등 전자통신매체에 공시된 내용을 확인하는 등 다양한 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.

 

각각 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다.

 

(1) 매각물건명세서

① 부동산의 표시 ② 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 가능한 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

③ 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

 

(2) 현황조사보고서

① 사건 표시 ② 부동산 표시 ③ 조사의 일시·장소 및 방법

④ 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수 및 그 밖의 현황

⑤ 그밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용 ⑥ 부동산 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등

 

(3) 평가서

① 사건 표시 ② 부동산 표시 ③ 부동산 평가액과 평가일 ④ 부동산이 있는 곳의 환경

⑤ 평가 목적이 토지인 경우, 지적·법령에서 정한 규제 또는 제한 유무와 그 내용, 공시지가, 그 밖에 평가 참고 사항

⑥ 평가 목적이 건물인 경우, 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가 참고 사항

⑦ 평가액 산출 과정 ⑧ 그 밖에 법원이 명한 사항 ⑨ 부동산 모습과 주변 환경을 알 수 있는 도면·사진

 

 

관심 물건 선정

입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보수집 과정을 통해 얻은 정보를 비교 및 분석하고 자신의 입찰 참여 목적(예를 들어 주거목적, 사업목적, 경작목적 등)과 비용 등을 고려하여 관심 있는 부동산을 개략적으로 선정하는 것이 좋습니다.

 

다음에는 실제 경매 과정 중 필요한 입찰 서류와 현장조사에 대해 알아보겠습니다.