[부동산 경매] 매수로 인해 말소·인수되는 권리

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 물건 매수로 인해 말소 또는 인수되는 권리에 대해 알아보겠습니다. 즉, 경매를 통해 부동산을 취득했을 때 단순히 건물 주인 이름만 변경되는 게 아니라, 그에 따라 많은 권리들이 움직이게 됩니다. 따라서 혹시나 나중에 부동산 경매를 하실 분들은 이에 대해 미리 정확히 알아두시는 게 좋습니다.

 

권리 확인의 필요성 및 방법

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 뿐만 아니라 전세권이나 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

 

이와 같이 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있고, 해당 물건의 소유권을 행사하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해줘야 할 비용 부담이 추가됩니다. 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건 사용이 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰 전에 해당 물건 매수로 인해 인수하게 되는 권리 확인이 필요합니다.

 

말소 및 인수되는 권리 확인을 위해선 부동산 등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 방법입니다.

 

이렇게 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소 기준이 되는 최선순위 권리를 찾습니다. 말소기준 등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지 확인합니다.

 

 

말소되는 권리

① (근)저당권

저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

 

② (가)압류

압류는 채권 실행을 확보하기 위해 집행 법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거하여 채무자의 재산처분을 금지하는 것입니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것입니다.

 

 

인수되는 권리

① 유치권

유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다. 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

 

② 법정지상권 및 분묘기지권

법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이 둘은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

 

 

말소 또는 인수될 수 있는 권리

① 지상권 · 지역권

지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 지역권은 통행 또는 일조량 확보를 위한 건축 금지 등을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리입니다.

 

이들은 말소될 수도 인수될 수도 있습니다. 말소기준 권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수됩니다.

 

② 전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 부동산 용도에 따라 사용하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그밖에 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

 

전세권도 말소 및 인수 둘 다 가능합니다. 말소기준 권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당 요구를 하면 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

 

③ 임차권

임차권은 임차인에게 임대차에 기대 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용할 수 있는 권리입니다.

 

말소기준 권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 또한, 임차인이 배당 요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸되는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다.

 

④ 가등기

가등기는 종국 등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못했을 때나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권 보전을 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어 확정할 것인 경우에 그 본등기를 위해 미리 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기를 말합니다.

 

가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소되나, 순위 보전을 위한 가등기는 말소기준 권리보다 먼저 설정된 경우에 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

⑤ 가처분

가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리 실행을 못하거나 실행하는 것이 어려운 경우에 다툼 대상에 대해 현상변경을 못하게 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시 지위를 정하는 것입니다.

 

말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정되면 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수됩니다.