[부동산 경매] 부동산 경매 절차 PART 2

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 절차 중 입찰자의 입찰 참여, 법원의 매각 허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당 실시에 대해 알아보겠습니다. 채권자의 경매 신청 방법과 제출 서류, 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비, 매각기일 공고, 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정에 대해 궁금하신 분은 부동산 경매 절차 PART 1을 참고 바랍니다.

 

입찰자의 입찰 참여

법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다. 기일입찰과 기간입찰이 무엇인지에 대해서는 '부동산 경매 절차 PART1'을 참고 바랍니다.

 

기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다. 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청 보증과 같은 봉투에 넣어 봉투 겉면에 매각기일을 적습니다. 이를 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다.

 

입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 개찰 결과 최고가로 매수를 신고한 사람이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위 매수신고를 최고한 뒤 적법한 차순위 매수신고가 있으면 차순위 매수 신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.

 

최고가 및 차순위매수신고인이 결정되면 다른 입찰자는 매수 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청 보증을 돌려줄 것을 신청하여 매수신청 보증을 반환받을 수 있습니다.

 

 

법원의 매각허가결정

매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 법원은 매각 결정 기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각 불허가 사유를 조사하여 매각 허가 결정 또는 불허가 결정을 합니다.

 

이때 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다. 또한 매각 허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각 허가를 주장하는 매수 신고인도 즉시 항고가 가능합니다.

 

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

매수인(낙찰자)은 법원이 정한 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 만약 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각 허가 결정을 하거나 재매각 결정을 합니다. 이때 매수인은 입찰 참여 절차에서 제공한 매수신청 보증을 반환받을 수 없습니다.

 

즉, 매수인은 매각대금을 모두 지급하였을 때 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어집니다. 반면에, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.

 

매수인이 소유권을 취득했음에도 채무나 소유자, 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이때 신청은 매각대금을 지불한 후 6개월 내에 가능합니다. 만약 대항력을 갖춘 경우 등 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 신청할 수 없습니다.

 

 

채권자에 대한 배당 실시

매각대금을 지급한 후에 법원은 배당절차를 실시합니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 경우에 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당해야 합니다.

 

즉, 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지합니다. 만약 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 않은 경우에는 통지하지 않습니다. 또한, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성하여 배당기일 3일 전에 법원에 비치합니다. 

 

배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정합니다. 이후 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 실시합니다.

 

 

지금까지 부동산 경매 절차에 대해 알아보았습니다. 다음에는 부동산 경매 입찰 전 준비사항에 대해 알아보겠습니다.