[부동산 경매] 경매 대상과 용어

 

안녕하세요!

경제적 자유를 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘부터는 '부동산 경매'에 대해 함께 알아보겠습니다.

 

부동산 경매란 무엇인지, 경매를 위해선 무엇을 준비하고 실전에서 어떻게 진행되는지, 부동산 경매를 통해 부동산을 취득하고 나서는 어떤 절차가 진행되는지 등등 경매에 대해 하나하나 같이 살펴보도록 합시다.

 

부동산 경매

'경매'란 물건을 파는 사람(매도인)이 물건을 사려는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시하여 그중 최고가로 청약을 한 사람에게 물건을 파는 형태의 거래입니다. 이와 같이 경매는 물건을 사고파는 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다.

 

예를 들어, 채무자가 빚(채무)을 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매 신청을 하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당해줍니다. 이를 '법원경매'라고 합니다.

 

즉, '부동산 경매'는 경매의 목적물이 '부동산'인 것으로 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 합니다. 부동산 경매에서도 집행 주체나 집행 권원 필요 여부에 따라 세분화됩니다.

 

경매를 집행하는 주체가 개인이면 사경매, 국가기관이 경매를 집행하면 공경매라고 부릅니다. 공경매에서 또 세분화되는데, 법원이 집행주체가 되면 법원 경매, 한국 자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되면 공매라고 합니다

 

만약 집행권원이 필요없으면 임의경매라고 합니다. 이는 채권자가 채무자에게 담보로 받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매입니다. 즉, 집행권원이 필요하면 강제경매입니다. 이는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매가 가능합니다.

 

 

부동산 경매 대상

부동산 경매에서 '부동산'에 속하는 것은 토지와 그 정착물을 의미합니다. 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 지상과 지하까지도 포함되며, 대지·농지·산지·등의 토지도 경매 대상이 될 수 있습니다.

 

여기서 토지의 정착물은 '건물'이나 '수목'을 나타냅니다. 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성 부분이 되는 정착물로써 토지와 분리돼서 경매될 수 없습니다. 다만, 건물은 토지와는 별개인 독립된 부동산으로 취급하기 때문에 부동산 경매 대상이 될 수 있습니다.

 

토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 수목을 토지의 일부분으로 보아 토지와 분리해서 경매할 수 없습니다. 다만, 소유권 보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리하여 경매가 가능합니다.

 

또한, 등기 가능한 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다.

 

 

공유 부동산

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 만약 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위해 채무자의 지분에 대한 경매개시 결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시 결정이 있다는 것을 통지해야 합니다.

 

이때 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관해 정해야 합니다. 다만, 이와 같은 방법으로 정확한 가치 평가가 어렵거나 평가에 부당하게 많은 비용 등이 발생하는 등 특별한 사정이 있는 경우는 제외입니다.

 

그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유 부분과 분리하여 처분할 수 없기 때문에, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지 분만 경매될 수는 없습니다. 여기서 분리 처분이 불가능한 것은 그 취지를 등기하지 않는 경우 선의로 물건을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

'대지사용권'이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다. 예를 들어, 소유권, 전세권, 임차권 등이 있습니다. '전유 부분'이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다.

 

 

여기까지 '부동산 경매'가 무엇을 의미하는지에 대해 간략하게 알아봤습니다. 다음으로는 부동산 경매 절차에 대해 알아보겠습니다.