[부동산 경매] 부동산 경매 절차 PART 1

안녕하세요!

경제적 자유를 이루기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 절차에 대해 알아보겠습니다. 경매 절차는 간략하게 (1) 경매신청 및 경매개시 결정 (2) 배당요구 종기 결정 및 공고 (3) 매각 준비 (4) 매각방법 등 지정·공고·통지 (5) 매각 실시 (6) 매각 결정 (7) 매각대금 납부 (8) 소유권 이전등기 등 촉탁, 부동산 인도명령 (9) 배당절차로 나뉩니다.

 

(5) 매각 실시단계에서 유찰되는 경우 신경매로 이어지고, (06) 매각 결정 절차에서 불허가가 나는 경우에도 신경매로 다시 이어집니다. (07) 매각 대금 납부 단계에서 미납이 되는 경우에는 재경매로 이어집니다.

 

경매 신청 서류

채권자는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 부동산 경매를 신청하면 됩니다.

 

이때 필요한 제출 서류로는 (1) 부동산 강제경매 신청서, (2) 집행권원의 집행력 있는 정본, (3) 강제집행 개시 요건이 구비됐음을 증명하는 서류(집행권원의 송달 증명, 담보제공 공정증서 등), (4) 부동산 등기사항 전부증명서 (5) 부동산 목록 (6) 수입인지 5,000원 (7) 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부. (8) 등록세와 지방교육세 납부한 영수필 통지서 및 확인서 (9) 비용 예납(송달료 등)

 

 

경매개시결정 및 매각 준비

법원은 채권자로부터 경매 신청서가 접수되면 신청서와 첨부서류들을 검토하여 경매개시 여부를 결정합니다. 이때 경매 개시 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시 결정의 등기를 촉탁합니다. 특히, 강제경매의 경우 법원은 경매절차 결정과 동시에 해당 부동산 압류를 명해야 합니다. 이때 부동산이 압류되어도 채권자는 그 부동산에 대한 관리 및 이용을 계속할 수 있지만, 타인에게 양도 및 처분은 불가능합니다.

 

경매개시 결정을 하면 법원은 부동산 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구 신청을 받습니다.

 

또한, 경매 부동산 현금화를 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명합니다. 뿐만 아니라 감정인에게 부동산 평가를 요청한 후 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다. 이때 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

매각기일

법원은 해당 부동산을 기일입찰 방법 또는 기간입찰 방법 중 어느 것으로 매각할지 결정해야 합니다. '기일입찰'은 입찰자가 매각기일에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식입니다. '기간입찰'은 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수 가격을 기재하여 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식입니다.

 

법원은 매각기일과 매각 결정 기일을 정하여 이해관계인에게 통지하고 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용하여 공고합니다. 이때 법원의 직권이 예외가 되는 경우는 크게 두 가지로 나뉩니다.

 

첫 번째는 최저 매각 가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다 판단되는 경우입니다. 두 번째는 압류채권자가 1호 통지를 받은 날부터 1주 내에 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하며 충분한 보증을 제공하지 않은 경우입니다.

 

 

경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정

경매 부동산에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집이 가능합니다. 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원 경매공고란에서 확인 가능합니다.

 

경매에 참여하려는 사람은 이 정보들을 토대로 관심 물건을 선정하고, 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시하여 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

 

 

여기까지 부동산 경매 절차 중 경매신청서류와 경매개시 결정, 매각 준비, 매각기일, 경매정보 수집 및 입찰 물건 결정에 대해 알아보았습니다. 다음에는 경매 절차 중 입찰자의 입찰 참여와 법원의 매각 허가 결정, 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득, 채권자 배당에 대해 알아보겠습니다.