[부동산 경매] 입찰 전 준비사항

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 경매를 공부하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 절차에 이어 부동산 경매 입찰에 들어가기 전 준비할 사항에 대해 알아보겠습니다. 크게 입찰 사전 준비, 관심 물건의 권리분석 및 현장조사, 입찰 참여 물건 결정으로 나누어 보았습니다.

 

입찰 참여 사전 준비

부동산 입찰에 참여하기 위해서는 당연히 어떤 물건을 입찰할 것인지 알아보고 그에 대한 다양한 정보를 얻는 것은 중요한 단계입니다. 일단, 어떤 물건이 경매(매각)될 예정인지 알아봐야 합니다. 이후 그 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체 등 요즘은 정말 다양한 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.

 

매각기일의 공고 내용에서 얻을 수 있는 입찰 정보는 다음과 같습니다.

① 부동산 표시 ② 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 매각방법 ③ 부동산 점유자, 점유 권원, 점유 사용 기간, 차임 또는 보증금약정 및 액수 ④ 매각기일 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관 성명 및 기간입찰 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소 ⑤ 최저 매각 가격 ⑥ 매각 결정 기일 일시·장소 ⑦ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지 ⑧ 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지 ⑨ 이해관계인은 매각기일에 출석 가능하다는 취지 ⑩ 일괄매각 결정을 한 경우 취지 ⑪ 매수 신청인 자격 제한 경우 관련 내용 ⑫ 매수신청 보증금액과 보증 제공방법

 

이때 ⑩에서 '일괄매각 결정'이란, 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄 매각하도록 결정하는 것을 말합니다.

 

공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대해 보다 구체적인 정보를 얻고 싶은 경우, 법원에 비치된 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서 사본을 참고하면 됩니다. 입찰에 참여하려는 사람은 위의 다양한 매체를 통해 얻은 정보들을 바탕으로 관심 물건을 선정할 수 있습니다.

 

 

권리분석 및 현장분석

관심 물건 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 실제상황을 파악과 더불어 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산 등기기록, 토지대장과 임야대장, 건축물대장을 통해 여러 사항을 확인해야 합니다. 부동산 등기기록에서는 각 토지나 건물대지의 지번, 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리 질권·채권 담보권·임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위를 확인합니다.

 

토지대장과 임야대장에서는 토지 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 확인하고 공유 여부·지분과 공유자에 대한 사항을 확인할 수 있습니다. 뿐만 아니라 대지권 등기여부·비율 및 소유자에 관한 사항도 확인 가능합니다. 건축물대장에서는 건축물의 지번, 행정구역, 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 등의 지정내용과 행위제한 내용 등을 파악할 수도 있습니다.

 

부동산 등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지와 보존상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지 평가합니다.

 

 

입찰 참여 물건 결정

선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

즉, 권리분석과 현장조사 등을 바탕으로 자신의 재산 상황, 입찰에 드는 비용, 해당 물건을 낙찰받을 경우에 발생하는 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰 물건을 결정합니다. 그리고 어느 정도의 가격으로 입찰할 것인지도 여러 사항을 고려하여 결정해야 하는데 이에 관해서는 '부동산 입찰 물건 및 입찰 가격' 글에서 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

여기까지 부동산 경매 입찰 전 준비사항에 대해 알아보았습니다. 다음에는 부동산 매수로 인하여 말소 및 인수되는 권리에 대해 살펴보겠습니다.