[부동산 경매] 입찰 서류 확인 및 현장조사

 

안녕하세요!

부동산 투자로 경제적 자유를 이루고 싶은 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매를 하기 전 권리분석과 현장조사에 대해 알아보겠습니다. 구체적으로 권리분석과 현장조사가 왜 필요한지, 어떤 방법으로 권리분석을 하고, 현장조사를 할 땐 무엇을 중점으로 살펴보아야 하는지에 대해 설명드리겠습니다.

 

권리분석 · 현장조사가 필요한 이유

경매 물건의 매수인이 매각대금을 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담합니다.

 

이때 경매 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그렇다고 법원이 공개하는 매각물건명세서나 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리에 대해 모두 파악하기는 어렵습니다. 따라서 다양한 서류를 통해 권리 여부를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 사전에 판단해야 합니다.

 

또한 법정지상권이나 유치권 등에 대한 것은 부동산 등기기록 등의 공적 기록을 통해 확인하기 어렵기 때문에 추후 예상치 못한 손해를 예방하기 위해 현장도 직접 방문해야 합니다. 이때 권리 사항을 재점검하고, 부동산의 보존상 태나 입지, 주변 여건 등을 살펴봐야 합니다.

 

 

부동산 등기기록

부동산등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록입니다.

 

여기서 부동산의 표시, 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 또는 인수되는지 등을 함께 확인해야 합니다.

 

부동산 등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 각각 다른 사항을 확인할 수 있습니다.

 

표제부에서는 토지나 건물의 표시,  그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. 갑구에서는 소유권에 관한 사항에 대해 확인이 가능합니다. 예를 들어, 소유권의 변동과 가등기·압류등기·가압류 등기, 경매 개시 결정 등기, 가처분등기 등이 있습니다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로, 저당권·전세권·지역권·지상권과 그 설정 및 변경 등에 관해 확인이 가능합니다.

 

부동산 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서인 등기사항 증명서도 등기기록과 같이 수수료만 내면 누구나 발급이 가능합니다.

 

 

건축물대장과 토지대장

건축물대장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 확인하기 위해 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력에 관한 정보를 표시해 놓은 공적 장부입니다. 여기서는 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황, 오수정화시설 및 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.

 

토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지 소유자 등을 기재해 놓은 공적 장부입니다. 이외에도 공유 여부 및 지분, 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부 및 비율, 소유자에 관한 사항 등이 확인 가능합니다.

 

토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류입니다. 여기서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등을 확인할 수 있습니다.

 

 

현장조사

이렇게 부동산등기기록이나 건축물대장과 토지 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래 가격 등을 확인하고 이를 통해 자신의 입찰 목적에 부합하는지 등을 따져봐야 합니다.

 

특히, 현장조사가 중요한 이유는 각종 공적 기록 또는 서류에서 확인하지 못한 사항을 검토할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않기 때문에 이 권리 설정 여부는 반드시 현장조사에서 확인해야 합니다.

 

현장조사를 할 때 권리 관련 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 함께 확인해야 합니다. 예를 들어, 식당을 하기 위해 상가건물을 입찰하려는 경우에는 주변 입지나 상권 등에 관해 살펴봐야 합니다. 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지 등을 살펴봐야 합니다.