[부동산 경매] 입찰 참여 자격 및 방법

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산을 공부하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 입찰 참여 자격과 방법에 대해 알아보겠습니다. 추가로 입찰에 들어가기 전에 최종적으로 경매 물건과 비용을 정하는 것에 대해서도 설명드리겠습니다.

 

입찰 물건 및 가격 결정

관심 물건에 대한 권리분석과 현장조사가 끝나면 입찰 참여 여부와 입찰 참여 물건을 최종적으로 결정합니다. 이때 자신의 재산 상황, 입찰 비용, 해당 물건을 낙찰받을 때 드는 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

 

입찰 참여 물건을 정했다면 어느 정도의 가격으로 입찰할 것인지 정해야 합니다. 가격을 정할 때는 부동산의 최저매각가격, 시세, 권리분석 및 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 좋습니다. 또는 입찰하려는 물건과 유사한 조건을 가진 부동산의 낙찰가율을 참고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

입찰에 참여할 때는 통상 경매 물건의 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다. 또한 물건을 매수하게 되면 매각대금 외에도 취득세, 지방교육세 등 관련 비용이 지출됩니다. 추가적으로 매수인에게 인수되는 권리가 있는 경우 그에 대한 비용도 고려해야 합니다. 예를 들어, 기존 임차인이 계속 거주하는 조건으로 부동산을 낙찰받은 경우에는 임차인에게 보증금을 변제해 줄 수 있어야 합니다.

 

 

입찰 참여 자격

입찰 참여 자격은 할 수 있는 사람보다 입찰에 참여를 할 수 없는 사람의 조건으로 설명드리겠습니다.

 

부동산 경매 입찰을 할 수 없는 사람은 법정대리인의 동의가 없는 미성년자, 채무자, 매각 절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인, 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관, 재매각 사건인 경우 전 매수인, 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 타인과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람 등입니다.

 

입찰에 본인이 직접 참여하기 어려울 경우, 대리인이 본인을 대리하여 입찰에 참여할 수 있습니다. 이때 인감도장이 날인된 위임장, 대리인 신분증 등의 필수 지참 서류가 있습니다.

 

또한 개업 공인중개사도 경매 및 공매대상 부동산의 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청을 대리를 할 수 있습니다. 다만, 법원에 매수신청대리인으로 등록된 중개사만 가능합니다.

 

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업 공인중개사에게 위임할 수 있는 행위는 매수신청 보증 제공, 입찰표 작성 및 제출, 차순위 매수신고, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위, 공유자의 우선매수신고 등이 있습니다.

 

 

입찰 방법

입찰 방법에는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 종류가 있습니다. 부동산 경매는 기일입찰이나 기간입찰로 매각하는 것이 원칙입니다. 입찰 방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에 입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인이 가능합니다.

 

기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰하는 방식입니다. 이때 입찰표는 다른 사람이 알 수 없도록 따로 마련된 장소에서 기재하여 집행관에게 제출합니다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그중 가장 고가를 적어낸 사람을 최고가 매수 신고인으로 결정합니다.

 

기간입찰이란 입찰자가 1주일~1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수 가격을 기재하여 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식입니다. 기간입찰은 정해진 기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되기 때문에 출석할 필요가 없습니다. 개찰은 기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시합니다. 이때 입찰자는 개찰 절차에 출석할 수 있습니다.

 

호가경매란 입찰자가 호가 경매기일에 출석하여 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 방식입니다. 이때 매수신청을 한 사람, 즉 매수 가격을 부른 사람은 더 높은 가격을 부르는 사람이 없으면 최고가 매수 신고인으로 결정됩니다. 현재 법원의 부동산 경매는 기일입찰 또는 기간입찰 방법을 원칙으로 하므로, 호가 경매는 이용하지 않습니다.

 

기일입찰과 기간입찰의 더 자세한 내용은 다음 글에서 설명드리겠습니다.