[부동산 경매] 기일 입찰 절차

 

안녕하세요!

경제적 자유를 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이전 글에서 설명드렸듯이 부동산 경매는 기일입찰 또는 기간입찰로 진행되며, 호가경매는 현재 이용되지 않습니다. 따라서 부동산 경매 입찰 방식 중에 기일 입찰 절차에 대해 알려드리겠습니다.

 

매각기일 출석

특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행되기 때문에 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다. 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해 필요하다고 인정하는 경우에 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있습니다.

 

또한 매각장소에 들어오지 못하게 하거나, 입찰하지 못하도록 제한할 수도 있는데 이때 해당되는 사람은 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람 등이 있습니다.

 

 

입찰 게시판 확인

매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수 있습니다. 따라서 입찰이 개시되기 전에 법원에 게재된 입찰 게시판을 확인해보실 것을 추천드립니다.

 

경매신청이나 경매절차의 취소 여부는 집행관 사무실이나 인터넷 법원경매공고란에서 확인이 가능합니다.

 

 

입찰 개시

입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다. 집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시하여 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 해야 합니다. 또한 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하여 기일입찰 방법에 따라 매수 가격을 신고하도록 최고합니다.

 

입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 올린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰 시각을 고지함으로써 시작됩니다. 이때 '최고'하는 것은 일정한 행위를 하도록 상대방에게 요구하는 의사의 통지를 뜻합니다.

 

 

입찰표 작성

입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있습니다. 기일입찰에 참여하려는 사람은 이곳에서 기일입찰표를 작성합니다.

 

이때 기일입찰표에는 사건번호와 부동산 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에 대리인 이름과 주소, 입찰가격, 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분을 기재해야 합니다.

 

입찰표는 한번 제출하면 취소나 변경, 교환이 불가능하니 신중히 작성하셔야 합니다.

 

 

매수신청보증 제공 및 입찰 서류 제출

입찰자는 매각물건의 최저 매각 가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수신청 보증으로 제공해야 합니다. 매수신청 보증은 현금, 자기 앞 수표, 보증서의 방법으로 제공할 수 있습니다. 이때 현금과 자기 앞 수표가 매수신청 보증금액에 미달하거나, 보증서에 이름, 사건번호 등이 불일치하는 경우에는 무효가 되니 주의해야 합니다.

 

기일입찰표 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청 보증 봉투와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취 선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다.

 

한편, 집행관은 입찰자의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 입찰자의 본인 여부와 행위능력 또는 정당한 대리권의 여부에 대한 확인을 실시하는데 이를 위해 입찰자는 신분증 등의 서류를 미리 준비해야 합니다.

 

 

입찰 마감 및 개찰

이후 입찰이 진행되고 입찰의 마감을 알리는 종이 올린 후 집행관이 이를 선언하면 입찰이 마감됩니다. 그러나 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못합니다. 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수 가격의 신고가 없으면 1회에 한해 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수 가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다.

 

매수 가격의 신고가 없어 바로 입찰을 마감하거나 두 번째 입찰에서도 매수 가격의 신고가 없어 입찰을 최종적으로 종결하는 경우에 법원은 최저 매각 가격을 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

 

개찰은 입찰마감시작으로부터 10분 안에 시작되며 입찰자는 개찰에 참여할 수 있습니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다.

 

개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉해서 기일입찰표에 따라 사건번호, 입찰 목적물, 입찰자의 이름 및 입찰 가격을 부릅니다.

 

현금이나 자기앞수표로 매수신청 보증을 제공한 경우에 매수신청 보증 봉투는 최고가로 입찰한 사람의 것만 개봉하여 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다. 보증서로 매수신청 보증을 제공한 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청 보증을 확인합니다.

 

 

최고가매수신고인과 차순위매수신고인

개찰 결과 최고가로 입찰한 사람을 최고가 매수 신고인이라고 합니다. 이때 두 사람 이상일 경우, 그 입찰자들만을 상대로 추가 입찰을 하고, 입찰자는 전의 입찰 가격에 못 미치는 가격으로는 입찰이 불가능합니다.

 

차순위 매수신고는 집행관에게 최고가 매수 신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 하는 것을 말합니다. 최고가 매수 신고액에서 매수신청 보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위 매수신고를 한 사람은 차순위 매수 신고인이 됩니다.

 

집행관은 최고가 매수 신고인의 성명과 가격을 부르고 차순위 매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위 매수신고가 있으면 매수 신고인을 정해 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결됨을 고지합니다. 매수 가격 신고가 없으면 매각기일을 마감하고, 법원이 최저 매각 가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

 

입찰절차의 종결이 고지되면 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있습니다.

 

 

다음에는 부동산 경매 입찰 방식 중 기간입찰에 대해 알아보겠습니다.