[부동산 경매] 매수 절차 (1) 경매 물건 보호, 매각허가

안녕하세요!

경제적 자유를 이루기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 매수 절차 중 매수신고인의 경매 물건 보호 조치, 법원의 매각허가여부 결정 과정에 대해 알아보겠습니다. 매각허가결정에 대한 즉시항고 여부의 확인과 매수인의 매각대금 지급 절차는 다음 시간에 알려드리겠습니다.

 

경매 물건 침해행위 방지를 위한 조치

압류채권자 또는 최고가매수신고인은 경매의 실효성 확보를 위해 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산을 훼손하는 등 부동산 가격을 현저히 감소시키거나 그럴 우려가 있는 행위를 하면 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 가격감소행위를 하는 사람에게 해당 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다.

 

또한, 부동산 점유자나 부동산을 점유하는 채무자·소유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류 채권자 또는 소멸하는 권리를 갖는 사람에 대해 대항할 수 없는 사람이 위의 가격감소행위 금지 등 명령을 위반하는 경우에 해당 명령으로 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우 법원은 압류채권자나 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 합니다. 추가로, 그 명령을 위반한 사람 또는 행위를 한 사람에 대해 부동산 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다.

 

 

매각결정기일 결정 및 통지

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 매각기일부터 1주 내에 매각결정기일이 정해집니다. 매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면 등기우편으로 최고가 및 차순위매수신고인과 이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지됩니다. 매각결정절차는 법원 안에서 진행됩니다.

 

 

매각허가여부 결정

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. 이는 선고를 한때에 고지 효력이 발생합니다.

 

이때 경매절차의 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람입니다.

 

매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 하며, 전부 지급했을 때 매수인은 소유권 등 매각 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급했을 때 매수 책임이 면제되므로 즉시 매수신청보증 반환 요청이 가능합니다.

 

법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 합니다. 법원의 매각불허가 사유는 이해관계인의 이의신청 사유와 동일합니다. 예를 들어, 강제집행을 허가할 수 없거나 집행 진행이 불가능할 때, 최고가매수신고인이 부동산 매수 능력이나 자격이 없는 경우 등이 해당됩니다.

 

위 사유로 매각을 불허가하고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다. 한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로, 매수인과 매수신고인 모두 매수신청보증 반환 요구가 가능합니다.

 

 

매각허가결정 취소신청

매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청이 가능합니다.

 

법원의 매각허가결정이 선고된 후에도 채권자는 경매신청을 취하해서 경매절차를 종료시킬 수 있습니다. 경매신청 취하는 경매절차 중 언제든지 할 수 있어서 매수인이나 매수신고인이 예상치 못한 손해를 입을 가능성이 있습니다. 이를 방지하기 위해 매수신고가 있기 전까지 타인의 동의를 받을 필요가 없지만, 매수신고를 한 뒤에는 경매신청 취하를 위해 최고가매수신고인, 매수인, 차순위매수신고인의 동의를 받아야 합니다.