[부동산 경매] 매수 절차 (2) 즉시항고, 매각대금

안녕하세요!

오늘도 부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 경매 매수 절차 중에서 앞서 배웠던 경매 물건 보호와 법원의 매각허가에 이어 즉시항고와 매수인이 지급하는 매각대금에 대해 알아보겠습니다.

 

즉시항고란?

'항고'란 소송절차에 관한 신청을 기각한 결정이나 명령에 대한 불복신청 방법입니다. 불복신청 기간에 제한이 없는 통상항고와 달리 즉시항고는 재판의 신속한 확정을 위해 불복신청 기간을 재판이 고지된 날부터 1주일로 제한됩니다. 이때 1주일은 불변기간입니다.

 

법원의 매각허가결정에 대한 즉시항고서가 접수되면 항고심이 진행됩니다. 항고심이 시작되면 그만큼 매각 절차가 지연됩니다. 매각대금을 납부한 경우에는 항고심 진행 중에 대금 반환이 불가능하므로 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 따라서 매각허가결정이 되면 즉시 대금을 지급하기보다 결정을 고지받은 날부터 1주일 정도 여유를 갖고 즉시항고가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

법원의 매각허부결정에 대해 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있습니다.  이때 매수신고인은 자신이 매수신청을 한 가격에 구속됩니다. 즉, 자신이 제시한 가격 이하로는 매각허가를 주장할 수 없습니다.

 

이해관계인 역시 매각허가여부 결정에 따라 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 하지만 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 항고 제기가 불가능합니다.

 

 

즉시항고 절차

즉시항고를 하려면 매각허가 또는 불허가결정을 고지받은 날부터 1주일 내에 항고장을 원심법원에 제출해야 합니다. 이때 원심법원은 매각허부결정을 한 법원입니다. 항고장에는 항고이유를 적어야 하며, 적지 않은 경우 항고장을 제출한 날부터 10일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출해야 합니다. 제출하지 않을 경우 즉시항고는 각하됩니다.

 

항고이유는 원심법원의 매각허가 또는 불허가결정에 대한 취소나 변경을 구하는 사유를 구체적으로 적어야 합니다. 사유는 법령위반인 경우 법령의 조항 또는 내용과 법령에 위반되는 사유를 구체적으로 밝혀야 합니다. 사실의 오인인 경우에는 오인에 관계되는 사실을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

매각허가결정에 대해 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 합니다.

 

항고법원은 항고장 또는 항고이유서에 적힌 이유만 조사하되 원심재판에 영향을 미칠 수 있는 법령위반 또는 사실오인이 있는지에 대해서는 직권으로 조사가 가능합니다. 항고심에서 원심법원의 결정이 취소되면 해당 물건의 매각허가여부에 대한 결정은 항고법원이 아닌 원심법원이 합니다.

 

 

매각대금 지급

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안으로 대금 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다.

 

매각대금을 지급하려면 사건담임자(법원담당공무원)로부터 법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고 법원보관금영수증서를 교부받습니다.

 

매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는 그 금액을 제외한 만큼 매각대금을 지급하면 됩니다. 금전 외의 것을 제공하고 보증액을 뺀 나머지 금액만 대금으로 지급한 경우에는 법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 부족한 금액은 다시 대금지급기한을 정해 매수인이 낼 수 있게 합니다.

 

매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담도 인수가 가능하고, 배당표 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금 지급에 갈음하여 채무 인수도 가능합니다. 이때 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다.

 

한편, 채권자가 매수인이라면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다.

 

매수인은 매각대금을 납부하면 매수인은 경매 목적인 권리를 취득하고, 법원은 배당기일을 열어 채권자에게 배당을 실시합니다. 

 

 

매각대금 미지급

매수인이 대금을 지급하지 않았을 때 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지 결정해야 합니다. 그러나 매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 부족한 차액을 지급하도록 정한 기한 내에 다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 다시 정한 기한까지 대금을 전부 지급하지 않고, 차순위매수신고인이 없는 경우 법원이 부동산의 재매각을 명합니다. 이때 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다.

 

매수인이 재매각기일의 3일 전까지 대금과 지급기한이 지난 후부터 지급일까지 대금에 대한 지연이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았음에도 대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

 

재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이기 때문에 매각절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없으며, 매수신청보증의 반환 요구도 불가능합니다.