[부동산 경매] 부동산 취득 (2) 소유권 방어

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

부동산 경매를 통해 부동산을 취득했을 때 여러 권리를 얻는 데, 그중 하나가 '소유권'입니다.

오늘은 이러한 소유권 방어를 위한 조치에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 관리명령

법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금 지급 사이에 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 입게 됩니다. 이때 매수인이나 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청하여 관리인에게 부동산 관리를 요청할 수 있습니다.

 

따라서 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다. 채무자, 소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

부동산 인도명령

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 이때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청하여 채무자, 전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

인도명령은 매수인뿐만 아니라 매수인의 상속인, 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인도 신청할 수 있으며, 인도명령 신청은 매각대금을 지급한 뒤 6개월 내에 가능합니다. 하지만 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문에 매매 등을 위해 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령 신청이 불가능합니다.

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 만약 인도명령에 따르지 않으면 매수인이나 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

인도명령을 신청한 후 법원의 인도명령 결정 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 효력을 잃게 됩니다. 이때 매각대금을 낸 후 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있습니다. 만약 6개월이 지났다면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다.

 

하지만 이는 모두 시간과 비용이 들기 때문에 매수인은 손해를 감수하게 됩니다. 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 신청을 하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

 

명도소송

인도명령 신청기간(매각대금 지급 후 6개월 내)이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기하여 그 부동산을 회복할 수 있습니다. 하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령 신청에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

인도명령과 달리 명도소송은 제기기간에 제한이 없습니다. 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 부동산 점유를 이전받을 수 있습니다.

 

 

소유권 방어 예시

(1) '법정지상권'이 있는 건물을 매수한 경우

일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 효용가치가 더 높고 분쟁발생 확률이 낮습니다. 또한 제2자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어집니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰 참여 전에 미리 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

 

토지와 별개로 건물만 매수한다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 사용할 수 있습니다. 이때 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않습니다. 건물 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지도 포함합니다.

 

법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료를 지급해야 합니다. 이때 당사자의 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구하여 정할 수 있습니다.

 

(2) 분묘가 있는 토지를 매수한 경우

산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는 데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰 참여 전에 해당 토지에 분묘가 있는지 없는지 확인이 필요합니다. 만약 있다면 몇 기가 있는지, 분묘기지권이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

 

분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고지가 있는지 확인한 후 분묘기지권이 있는지 살펴보아야 합니다. 분묘기지권이 인정되는 경우, 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할하여 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 고려할 수 있습니다.

 

연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도, 시, 군, 구청에 개장허가를 신청하여 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있습니다.