[부동산 경매] 입찰 물건 권리분석 및 현장조사

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 경제 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이전 게시물에 설명했던 부동산 경매 입찰물건의 권리분석과 현장분석에 대해 조금 더 구체적으로 알아보겠습니다. 앞서 권리분석과 현장분석이 왜 필요한지, 또 무엇을 확인해야 하는지에 대해 알아봤다면 이번에는 각 물건의 종류마다 어떤 것을 중점적으로 확인해야 하는지 비교해보겠습니다.

 

주택

기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 됩니다. 따라서 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해야 합니다. 선순위의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우, 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

 

주민등록표 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있습니다. 이때 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

 

또한 주택을 입찰하려는 사람은 임차인의 거주 여부 외에도 현장조사를 통해 다양한 부분을 확인해야 합니다. 예를 들어, 건물 면적·모양·난방 방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태, 건물 위치, 전망·일조권, 주차공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경, 관리비 등 미납 여부(공동 주택인 경우), 향후 택지개발 가능성 등이 있습니다.

 

 

상가건물

상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 합니다.

 

예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있습니다. 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다. 또한, 대규모 상가나 아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업 제한 등의 사항을 상가운영회 등을 통해 미리 확인해야 합니다.

 

상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

 

상가 입찰을 하려는 사람도 상가건물 임차 여부 외에 현장조사를 통해 확인할 사항이 있습니다. 건물 위치나 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구와 실수요층 등 상업공간으로서의 환경, 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태, 관리비 등 납부 여부(집합건물의 경우), 향후 택지개발 가능성 등이 이에 해당합니다.

 

 

농지

농지란 토지, 토지의 개량시설 및 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설입니다. 이때 토지는 '전·답, 과수원 및 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 목초·종묘·인삼 및 조림용 묘목의 재배지 등'이 해당됩니다.

 

농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있기 때문에 농지를 취득할 때 이에 대한 증명서류로 농지취득 자격증명을 제출해야 합니다. 따라서 농지 입찰을 하려면 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의하여 본인이 해당 증명을 발급받을 수 있는지 미리 확인해야 합니다.

 

농지 입찰을 하려는 사람도 현장조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 이때 확인 사항은 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부, 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성, 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경, 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성 등이 있습니다.

 

 

산지

산지는 지목이 임야인 토지, 입목·대나무가 집단적으로 생육하고 있거나 일시 상실된 토지, 임도, 작업로 등 산길 등이 해당됩니다.

 

산지는 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권이 문제가 될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 부동산 등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지 입찰을 하려는 사람은 현장 조사를 통해 분묘 기지원 여부를 확실히 조사해야 합니다.

 

이 외에도 해당 산지에 유실수나 조경수 등이 식재되어 있는 경우, 그 수목이 따로 소유권 보존등기가 되어 있는지 확인해야 합니다. 소유권 보존등기가 된 입목의 경우 토지와 분리되어 경매가 가능하기 때문입니다.

 

산지 입찰을 하려는 사람이 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항은 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지, 산지의 경계, 향후 택지개발 가능성 등입니다.