[부동산 매매] 거래 규제 (1) 토지거래(투기지역, 개발제한구역)

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 거래 중 토지거래에 대해 알아보겠습니다. 토지거래를 하기 위해 받아야 하는 허가와 토지거래계약진행에 대해 알아보고, 뉴스에서 자주 듣는 단어인 '투기지역'과 '개발제한구역'에 대해서도 알아보겠습니다. 마지막에는 부동산거래 신고제도에 대해서도 간략하게 설명드리겠습니다.

 

토지거래허가제

국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다. 

 

이때 해당되는 지역의 조건은 다음과 같습니다.

- 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군 관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

- 법령의 제정·개정·폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역

- 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

- 투기우려가 있다고 판단되거나 투기 성행 우려가 있다고 판단되어 국토교통부장관 또는 시·도시자에게 요청하는 지역

 

토지거래허가구역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

시·도에서 허가구역을 지정·관리하는 지역은 해당 지방자치단체에 문의하셔야 합니다.

 

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허락을 받아야 합니다. 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다. 예를 들어, 도시지역 내 주거지역의 기준면적은 180㎡, 도시지역 외 농지의 기준면적은 500㎡입니다.

 

만약 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아니거나, 생태계 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있거나, 그 면적이 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우 등에는 토지거래계약의 불허가를 받을 수도 있습니다.

 

토지이용규제

토지이용규제 기본법에 규정된 지역·지구, 대통령령에 규정된 지역·지구, 총리령·부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등을 제외하고는 지역·지구 신설이 제한됩니다. 이때 '지역·지구'란 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단의 토지입니다. 이때 토지와 연접한 해수면으로서 토지와 같이 제한되는 경우에는 그 해수면을 포함합니다.

 

이는 중앙행정기관의 장이 지정하며, 지적이 표시된 지형도에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 관보에 고시해야 합니다. 지방자치단체의 장이 지정할 수도 있는데, 이때는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체 공보에 공시해야 합니다. 다만 토지이용규제 기본법 시행령에서 정하는 바에 따라 이를 행하지 않고 지적도 등에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 고시할 수 있습니다.

 

토지 지정지역 규제(투기지역)

'지정지역'은 우리가 흔히 아는 '투기지역'입니다. 이는 국토교통부장관이 전국 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원히의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. 이는 지정을 공고한 날부터 바로 지정효력이 발생합니다.

 

지정지역 내에 있는 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등했거나 그러할 우려가 있어 가격 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 소득세법 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더하게 됩니다. 이때 해당 부동산 소유기간이 2년 미만인 경우에는 위의 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 소득세법 제104조 제1항 제2호 또는 제3회의 세율을 적용하여 게산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다.

 

지정지역, 즉 투기지역에 해당하는 조건은 아래와 같습니다.

- 지정하는 날이 속한 달의 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 ① 2개월간 월평균 지가 상승률이 전국 지가상승률의 30%보다 높은 지역 ② 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

- 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업 추진이 예정되는 지역 중 직전월 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 

개발제한구역지정

'개발제한구역'이란 말 그대로 도시의 개발이 제한될 필요가 있다고 판단되어 지정된 구역입니다. 이는 도시의 무질서한 확산을 방지하고 주변 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하거나 국가 보안상 도시의 개발 제한이 필요할 때 지정됩니다. 또는 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위해 개발이 제한되는 경우도 있습니다.

 

부동산거래신고제도

'부동산거래 신고제도'란 실거래가격보다 계약서를 낮게 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 투명한 부동산 거래를 위해 특정 계약을 체결했을 때 실제 거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도입니다. 이때 특정 계약은 부동산의 매매계약, '택지개발촉진법'과 '주택법' 등 대통령령으로 정하는 법류에 따른 부동산에 대한 공급계약, 앞의 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약, 관리처분계획 인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약입니다.

 

부동산거래 신고를 하는 신고주체는 매수인과 매도인 같은 거래당사자나 개업공인중개사(개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하는 경우)가 해당됩니다. 이때 신고하는 내용은 여러 경우에 따라 구분됩니다. 우선 공통적으로 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔급 지급일, 거래대상 부동산의 소재지 지번 등 기본적인 정보는 모든 신고에 포함되어야 합니다.

 

만약 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우 법인의 등기 현황, 법인과 거래 상대방 관계에 대한 것 등에 대한 신고가 필요합니다. 법인 외 자가 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에는 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기와 같은 거래대상 주택의 이용계획 등이 필요합니다. 실제 거래가격이 수도권에 소재하는 토지가 1억 원 이상인 경우, 수도권 외 지역에 소재하는 토지가 6억 원 이상인 경우 거래대상 토지 취득에 필요한 자금의 조달계획 등도 필요합니다. 또한 거래대상 토지의 이용계획도 필요합니다.

 

신고기간은 부동산거래계약 체결일로부터 30일 이내이며, 신고서를 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 제출하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통해 신고를 할 수 있습니다.