[부동산 매매] 거래 규제 (3) 개발이익 및 재건축초과이익 환수

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘은 부동산 매매 중 개발 사업과 관련된 '개발이익', 재건축 사업과 관련된 '재건축초과이익'이 각각 어떻게 징수되고 환수되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

개발이익

'개발이익'이란 개발사업 시행, 토지이용계획 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액 증가분을 나타냅니다. 이때 '정상지가상승분'은 정기예금이자율 또는 국토교통부장관이 조사한 평균지가 변동률 등을 고려해 대통령령으로 정하는 기준금액으로 해당 연도 1월 1일 현재 지가에 해당연도 정상지가 변동률을 곱하여 산정됩니다.

 

 

개발이익 환수

시장·군수·구청장은 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수해야 합니다.

 

개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 사업 중 하나에 해당하는 것으로 합니다.

① 택지개발사업(주택단지조성사업 포함) ② 산업단지개발사업 ③ 관광단지조성사업(온천개발사업 포함)

④ 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 ⑤ 교통시설 및 물류시설 용지조성사업

⑥ 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장·경정장 설치사업 포함)

⑦ 지목 변경이 수반되는 사업(대통령령으로 정하는 사업)

⑧ 그 밖에 ①~⑥까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

 

 

 

 

이때 납부의무자는 다음과 같습니다.

① 위 대상 사업의 사업시행자 ② 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

③ 타인이 소유하는 토지를 임차해 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자

④ 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

⑤ 다음의 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 개발부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에는 주택조합, 도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위해 설립한 조합, 재개발사업조합

 

부담률은 대상사업 ①~⑥의 경우에는 개발이익 x 20/100, ⑦~⑧의 경우에는 개발이익 x 25/100입니다. 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우에는 개발이익 x 20/100입니다.

 

 

재건축초과이익 환수

'재건축초과이익'이란 재건축사업 및 소규모재건축사업으로 인해 정상주택가격상승분을 초과하여 조합원(사업시행자가 공공시행자인 경우 토지등 소유자, 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자) 등 조건 중 하나에 귀속되는 주택가액 증가분으로서 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 제 7조'에 의하여 산정된 금액입니다.

 

국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수해야 합니다. 즉, 재건축사업 시행을 위해 조합은 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다. 다만, 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원이 다음 조건에 해당하는 경우에는 2차 납부의무를 지닙니다.

 

① 조합이 해산된 경우

② 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당해도 부족한 경우

③ 신탁이 종료된 경우

④ 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당해도 부족한 경우