[부동산 매매] 관련 법제

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

부동산 매매와 관련하여 다양한 법제들이 있습니다. 예를 들어, 부동산 개업공인중개사와 관련된 공인중개사법, 민법, 부동산등기법, 소득세법 등이 있습니다. 오늘은 각 법이 부동산 매매에 어떻게 작용하는지에 대해 알려드리겠습니다.

 

공인중개사법

'부동산 개업공인중개사'란 다른 사람의 의뢰에 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 하고 일정한 보수를 받는 자입니다.

 

중개의뢰인은 중개업무에 대해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수 뿐만 아니라 개업공인중개사의 중개대상물 권리관계 등 확인, 계약금 등 반환채무이행 보장에 소요한 실비를 지불해야 하며, 이는 공인중개사법에 근거합니다.

 

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률

실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 투명한 부동산 거래를 위 일정한 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고해야 합니다.

 

국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치사는 국토 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하거나 그러할 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다.

이때 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다. 반면에 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 각 조건에 따라 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다. 예를 들어, 도시지역 내 지역 중 주거지역은 기준면적이 60㎡인 경우나 도시지역 외의 지역 중 농지의 기준면적이 1,000㎡인 경우에는 허가가 필요하지 않습니다.

 

 

민법과 부동산 등기법

'부동산 매매계약'이란 매도인은 상대방에게 재산권을 이전하고 매수인은 그에 대한 대금을 지급하는 계약이며, 이는 민법에 기초합니다. 이때 이전하는 재산권은 매매 목적이 된 부동산으로, 소유권도 함께 이전됩니다.

 

'부동산등기부'란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것으로 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 이는 부동산등기법을 따릅니다. 부동산등기사항은 누구든 수수료를 내면 전부 또는 일부를 열람하고 발급받을 수 있습니다.

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

'명의신탁약정'이란 부동산 소유권을 보유한 자나 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정입니다. 이때 소유권을 보유/취득/취득 예정인 자를 '실권리자'로 봅니다. '물권'이란 민법상 재산에 부여된 권리 중 하나로, 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 권리입니다.

이에 따라 물권을 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안되며, 명의신탁약정은 무효이므로 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동도 무효가 됩니다.

 

 

소득세법과 지방세법

국토교통부장관이 해당 지역 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되어 지정 요청하는 경우에 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정지역, 즉 투기지역을 지정하며 이는 소득세법에 기초합니다. '양도소득세'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 무관하게 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 이전되는 경우 부과되는 세금입니다. 이는 매도인이 부동산을 매매한 경우 납부해야 하며, 마찬가지로 소득세법에 기초합니다.

 

'취득세'란 부동산 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지 조성 등과 그 밖에 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금입니다. 매수인이 부동산을 매매한 경우 납부해야 하며, 이는 지방세법에 기초합니다.

 

 

주택법과 토지이용규제 기본법

주택가격 안정을 위해 필요하다고 판단될 때 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 그러할 우려가 있는 지역을 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하며, 이는 주택법에 근거합니다.

 

'지역·지구 등'이란 지역·지구·구역·권역·단지 등 명칭과 무관하게 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단의 토지를 말합니다. 일정한 경우를 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없으며, 이는 토지이용규제 기본법에 기초합니다.