[부동산 매매] 거래 규제 (2) 주택거래(투기지역, 조정대상지역)

 

안녕하세요!

오늘도 부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 거래 중 토지거래에 이어 주택거래에 대해 알아보겠습니다. 주택거래와 관련된 규제 중 '주택지정지역규제', '투기과열지구규제', '조정대상지역'에 대해 알아보고, 추가로 '공공임대주택 매각 제한'에 대해서도 알아보겠습니다.

 

주택지정지역규제

우리가 흔히 아는 '투기지역'이 '지정지역'입니다. 이는 국토교통부장관이 전국 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 고려하여 해당지역의 부동산 가격 상승에 지속 가능성이 예상되거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단하는 경우, 지정 요청을 하여 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역입니다. 이때 '지정요청'에서는 관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우도 포함합니다. 지정효력은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 바로 발생합니다.

 

투기지역, 즉 지정지역으로 지정되는 지역의 특성 여러 가지가 있습니다.

- 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중

① 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

② 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

- 개발사업 및 주택재건축사업이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역(이때 '개발사업'은 개발부담금을 포함하지 않는 개발사업도 포함합니다.)

- 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

- 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정 및 주변 지역 또는 그 밖에 대규모개발사업 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 

 

투기과열지구규제

'투기과열지구'란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격 및 보급률, 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하여 주택 투기가 성행하고 있거나 그럴 우려가 있다고 판단되는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역입니다.

 

투기과열지구로 지정되는 지역의 특성은 다음과 같습니다.

-  직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역

- 주택 분양계획이 지난달보다 30% 이상 감소하여 주택공급 위축 우려가 있는 지역

- 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급 위축 우려가 있는 지역

- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 ①시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 ②해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1 순위자에 비해 현저하게 적은 지역

 

 

조정대상지역

'조정대상지역'이란 아래 특성 중 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역입니다.

 

'과열지역'의 경우 직전월부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 ①직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나 국민주택규모 주택 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과했거나 ②직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳입니다. 이때 '과열지역'이란 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 그럴 우려가 있는 지역입니다.

 

'위축지역'의 경우 직전월부터 소급하여 6개월간 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0% 이하인 지역으로서 ①직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 감소했거나 ②직전월부터 소급하여 3개월간 평균 미분양주택의 수가 전년 동기 대비 2배 이상이거나 ③시·도별 주택보급을 또는 자가주택비율이 전국평균을 초과하는 곳입니다. 이때 '위축지역'이란 주택가격, 주택거래량, 미분양주택 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축됐거나 그럴 우려가 있는 지역입니다.

 

 

공공임대주택 매각 제한

또한 공공임대주택은 매각을 할 수 없는 임대의무기간이 정해져 있습니다. 이 기간은 주택 종류별로 상이합니다.

 

영구임대주택의 경우 임대의무기간이 50년, 국민임대주택·행복주택·통합공공임대주택의 경우 30년, 장기전세주택의 경우 20년입니다. 이때 여기에 해당하지 않는 공동임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 10년입니다. 이 모든 것에 해당하지 않는 공동임대주택의 임대의무기간은 5년입니다.