[부동산 매매] 매매당사자 대리인, 부동산등기부

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘은 부동산 매매 당사자인 매도인과 매수인, 그리고 부동산등기부에 대해 알아보겠습니다. 부동산등기부는 부동산 매매 과정에 꼭 살펴봐야 하는 서류이며, 우리가 직접 매도인 또는 매수인이 될 수 있으니 관련 내용을 잘 이해하고 계시길 추천드립니다.

 

 

매매 당사자

부동산 매매계약을 체결할 때 매도인과 매수인이 매매계약의 당사자가 됩니다. 이때 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다. 만약 매도인이 서류를 위조해 타인의 부동산을 본인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 사람의 처분행위가 되어 그 부동산 매매계약 자체가 무효가 됩니다. 따라서 계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 해도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

부동산 명의신탁약정은 금지되므로 계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 알게 된 경우, 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다. 이때 '명의신탁 약정'이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다.

 

 

대리인

'대리인'이란 대리 제도에서 본인 이름으로 법률행위를 하는 자입니다. 이때 그 권한 내에서 본인을 위한 것이라는 의사 표현 효과는 본인에게 귀속합니다. 매매 당사자는 대리인을 선임할 수 있으며, 계약에 따른 매매 당사자의 법적 권리 또는 의무는 대리인이 아닌 매매 당사자에게 귀속됩니다.

 

대리인을 선임하기 전에 대리인에게 대리권이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 또한 계약 상대방은 대리인이 만약 법정대리인이라면 인감증명서를 요구하고, 위임대리인이라면 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 위임장에는 부동산 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약 목적, 대리인 이름과 주소, 주민번호, 계약의 모든 사람을 위임한다는 취지가 기재되어 있어야 합니다. 인감증명서에는 위임장에 찍힌 날인 및 매매 계약서에 찍을 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않으니 주의하시기 바랍니다.

 

부동산등기부

'부동산등기부'란 전산정보처리조직에 의해 입력 및 처리된 부동산 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것입니다. 부동산 등기부는 크게 '토지등기기록'과 '건물등기기록'으로 구성되며, 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

 

토지등기기록의 표제부에는 '표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타 사항란'이 있습니다. 건물등기기록의 표제부에는 '표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타 사항란'이 있습니다. 갑구에는 '순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타 사항란'이 있으며 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등기 등이 기재되어 있습니다. 을구에는 '순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타 사항란'이 있으며, 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

 

1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 부동산등기부의 편성 시 1동의 건물에 속하는 전부에 1개의 등기기록을 두며 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부 및 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 전유 부분의 표제부에는 '표시번호란, 접수란, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타 사항란'이 있습니다. 구분한 각 건물 중 대지권이 있는 경우, 전유 부분의 표제부에는 대지권 표시를 위한 '표시번호란, 대지권종류란, 대지권비율란, 등기원인 및 기타 사항란'을 둡니다.

 

부동산 등기사항은 누구든 등기소를 방문하거나 대법원 인터넷 등기소에서 수수료를 내면 일부 또는 전부를 열람할 수 있습니다.