[부동산 매매] 토지대장 · 임야대장 · 건축물대장 · 토지이용계획확인서

 

안녕하세요!

오늘도 경제적 자유를 이루기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

부동산 매매 뿐만 아니라 부동산 투자를 진행할 때 필수적으로 확인해야 하는 서류가 많습니다. 이번에는 그중에 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서에 대해 알아보겠습니다.

토지대장 · 임야대장

'토지대장'이란 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사 및 측량하여 조사된 토지 표시와 해당 토지 소유자 등을 기록한 대장입니다. '임야대장'이란 토지 지목이 임야인 경우에 그 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사 및 측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지 소유자 등을 기록한 대장입니다.

 

토지대장과 임야대장은 지적소관청 또는 읍·면·동사무소를 방문하거나 정부 24홈페이지에서 열람 및 발급이 가능합니다.

 

 

건축물대장

'건축물대장'이란 건축물 소유 및 이용, 유지 및 관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조물 해당여부, 특수구조건축물 유형 등 건출물의 구조내력에 관한 정보를 적어 보관하는 대장입니다. 이때 해당 건축물은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다.

 

이는 건축물대장의 표제부 또는 건물 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치시장 또는 시장 등에 신청하면 됩니다. 토지대장 및 임야대장과 마찬가지로 정부 24홈페이지에서도 발급할 수 있습니다.

 

 

토지이용계획확인서

'토지이용계획확인서'란 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다. 이를 통해 해당 부동산의 용도지역 및 용도지구, 앞으로 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다. 토지이음 홈페이지를 통해 토지이용계획을 열람할 수 있으며, 직접 방문하여 토지이용계획서확인신청서를 제출한 후 발급받을 수도 있습니다.

 

부동산등기부와 토지·임야·건축물대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부 등 확인해야 할 여러 사항들이 있습니다. 예를 들어, 서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 없는지, 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지, 도로와 해당부지가 접하고 있는지, 지적상 대지경계선과 현장의 부지경계선이 일치하는지, 부동산 방위가 지적도상 방위와 일치하는지, 감가상각 진행정도는 어떤지 등이 있습니다.

 

대한민국에서 토지와 건물은 별도 부동산으로 취급되므로 부동산 매매 시 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고, 일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사용할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지 확인해야 합니다. 또한 계약 목적물이 주택일 경우에 보일러, 계량기, 일조량 등에 하자가 있는지 여부와 건축법 상 불법사항이 있는지 여부도 꼭 확인해야 합니다.