[부동산 매매] 소유권 이전등기 · 부동산 명의신탁

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

부동산 매매는 하기 전과 계약 체결 과정뿐만 아니라, 계약을 한 이후에도 처리해야 할 사항이 많습니다. 그중 부동산 매매를 통해 발생하는 소유권 이전등기와 명의신탁에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 소유권 이전등기

'부동산 소유권 이전등기'란 부동산의 소유권에 변동이 발생하는 경우, 이를 부동산 등기부에 등기하는 것입니다. 매매계약으로 인해 부동산 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 발생합니다. 계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 소유권을 의전할 의무를 지게 됩니다. 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 내에 등기의무자인 매도인과 등기 권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청합니다. 이를 신청할 수 있는 대리인은 변호사나 법무사, 법무조합, 법무사 법인 등 중 자격자 대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 합니다.

 

소유권 이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청 정보 및 첨부 정보를 적은 서면을 제출하는 방법과 대법원 인터넷등기소를 이용해 신청하는 방법이 있습니다. 두 번째 방법은 법원행정처장이 지정하는 등기 유형으로 한정합니다.

 

등기소에 방문하여 신청하는 경우에는 등기신청서에 각종 정보를 적어 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하고 각종 첨부 정보를 담고 있는 서면을 첨부해야 합니다. 등기신청서에 작성할 내용은 토지·건물·구분건물의 표시에 관한 사항, 등기 목적, 등기필정보 등이 있습니다. 함께 첨부해야 하는 정보는 등기원인을 증명하는 정보, 등기 권리자의 주소 및 주민번호를 증명하는 정보, 부동산 표시를 증명하는 정보 등이 있습니다. 방문 신청을 할 때는 등기의무자·가등기 명의인·제3자의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 합니다. 이때 해당 등기신청서나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 합니다.

 

부동산 명의신탁

'명의신탁약정'이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하기로 하는 약정입니다. 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁약정은 무효이므로 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. 만약 물권 취득을 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다.

종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기했거나, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기했거나, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다.

 

명의신탁약정을 한 자는 과징금 부과율에 부동산평가액을 곱한 과징금을 납부해야 합니다. 예를 들어, 부동산 평가액이 5억 원 이하인 경우 과징금 부과율은 5%, 평가액이 5억 원 초과 30억원 이하인 경우 과징금 부과율은 10%, 평가액이 30억 원 초과인 경우에는 과징금 부과율이 15%입니다. 또는 의무위반 경과기간이 1년 이하인 경우 과징금 부과율은 5%, 위반 경과기간이 1년 초과 2년 이하인 경우 과징금 부과율은 10%, 위반 경과기간이 2년 초과인 경우 과징금 부과율은 15%입니다.

 

과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산 평가액 10%에 해당하는 금액과 다시 1년이 지난 때에 평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다.