[부동산 상식] 보증금 회수 (2) 소액사건심판 · 약속어음 · 보증금반환청구소송

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 임대인의 보증금 반환 의무 불이행 대처 방안으로 소액사건 심판, 약속어음, 보증금 반환청구소송에 대해 살펴보겠습니다. 지난 시간에는 집행권원, 지급명령, 민사조정에 대해 알아보았는데 도움이 되셨나요? 이외에도 더 많은 해결 방안들이 있으니 모두 잘 숙지하셔서 혹시나 이런 일이 발생했을 때 잘 대처하시길 바랍니다.

 

소액사건심판

'소액사건 심판'이란 3천만 원을 초과하지 않는 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 수량 지급을 목적으로 하는 사건을 신속히 재판받을 수 있는 제도입니다. 이는 정식 소송 전에 민사조정 단계와 비슷하게 간이한 절차에 따라 진행됩니다.

 

즉, 임차보증금이 3천만 원을 초과하지 않으면 임차인은 소액사건 심판을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 보증금이 3천만 원을 초과해 임차인이 그 보증금 채권을 분할하여 일부 보증금의 반환을 청구하더라도 이는 소액사건으로 간주하지 않습니다.

 

소액사건에 해당하는지 판단은 제소한 때를 표준으로 합니다. 만약 소액사건으로 제소되어 심리해야 할 여러 개의 소액사건을 법원이 병합 후 심리하게 되면 그 소송물 가액의 합산액이 소액사건의 범위를 넘어도 이미 결정된 소액사건에는 변동이 생기지 않습니다.

 

소액사건의 소를 제기하는 방법은 구두로 하거나 당사자가 직접 소장을 작성하는 방식이 있습니다. 구두로 할 때는 증거서류, 도장, 송달료, 인지대 등을 준비하여 법원 소장 접수 담당 사무관 등에게 제출하고 면전에서 진술을 하면 됩니다. 그러면 법원사무관 등이 제소 조서를 작성하게 됩니다. 직접 소장을 작성하여 제출하는 경우에는 관할 지방법원, 지원, 또는 시나 군 법원의 민원실에서 제공하는 양식에 작성하여 제출하면 됩니다.

 

소액사건에 대한 더 자세한 정보는 추후 다른 게시글로 작성하겠습니다.

 

 

약속어음 공증

임대인이 임차인에게 임차 보증금 반환을 약속하며 어음을 발행해 줄 때, 임차인은 임대인이 발행해준 약속어음에 공증을 받아두는 것을 추천드립니다. 약속어음에 공증을 받게 되면 법률상 공적인 증거력이 인정되어 당사자 간의 분쟁을 사전에 안전하게 방지해줄 수 있습니다.

 

임대인과 임차인이 함께 공증업무를 취급하는 공증인가를 받은 합동 법률사무소나 법무법인 등기 등의 공증기관을 방문하면 공증을 받을 수 있습니다. 만약 임대인이나 임차인 중에 한쪽에서 공증을 신청할 때는 상대방의 위임장과 상대방의 인감증명서가 필요합니다. 대리인이 공증을 신청할 때는 임대인과 임차인의 위임장과 인감증명서가 필요합니다.

 

공증을 받은 약속어음에는 강제집행을 할 수 있다는 취지가 기재된 공정증서가 첨부되며, 증서가 첨부된 약속어음은 집행권원으로서 집행력이 있습니다. 이에 따라 임대인이 만약 약속어음 지급기일에도 보증금 반환을 불이행한다면, 임차인은 공정증서를 작성한 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매 신청이 가능합니다.

 

공정증서가 첨부된 약속어음의 원본은 공증인이 가지고 있으며, 정본은 임차인에게 교부되고 등본은 임대인에게 교부됩니다.

 

 

보증금반환청구소송

임대차 기간이 종료되었는데도 보증금 반환이 이루어지지 않는 경우, 임차인은 주택 퇴거 전후를 불문하고 보증금 반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금 회수가 가능합니다. 이때 지급명령 등 재판 외의 간이적 방법으로 보증금 회수가 안 된다면 최후의 수단인 소송을 통해 보증금을 돌려받아야 합니다.

 

임차인은 임대인이나 본인 주소지 관할 법원에 보증금 반환청구 소를 제기할 수 있으며, 이때 임대인과 임차인이 합의하여 관할법원을 정할 수 있습니다.

 

일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하며, 증거조사도 엄격하게 진행됩니다. 따라서 소를 제기한 후에 판결까지 시간이 오래 걸립니다. 하지만 보증금 반환청구소송에서는 보증금이 3천만 원을 초과하더라도 소액사건 심판법에 따라 소송 절차를 신속하게 진행할 수 있습니다.

 

해당 소송 절차는 ① 소장의 송달 ② 기일의 지정 ③ 증거조사에 관한 특칙 ④ 판결에 관한 특례 순으로 진행됩니다.

 

 

여기까지 보증금을 돌려받지 못했을 때 대응할 수 있는 소액사건 심판과 약속어음 공증, 보증금 반환청구소송 제기에 대해 알아보았습니다. 다음 보증금 회수 3편에서는 강제경매, 임대보증금 반환자금 보증제도에 대해 살펴보겠습니다.