[부동산 상식] 보증금 회수 (1) 집행권원 · 지급명령 · 민사조정

안녕하세요!

부동산 투자를 위해 항상 공부하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 임대차 관계를 종료했을 때 보증금 회수에 대해 알아보겠습니다. 보증금은 계약이 종료됨에 따라 임대인이 임차인에게 바로 반환해줘야 할 의무가 있지만 부득이하게 불이행되는 경우도 있습니다.

 

해결책에는 여러 종류가 있는데, 소액보증금 우선변제(권)나, 임차권등기명령에 대해서는 앞서 먼저 다루었기 때문에 이번에는 그 외 방법에 대해 설명드리겠습니다. 내용이 많은 관계로 총 1~4편에 나누어 설명드리겠습니다. 이번에 설명드릴 보증금 회수 방법은 크게 집행권원 확보, 지급명령, 민사조정입니다.

 

집행권원의 확보

'집행권원'이란 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말합니다. 이는 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고 결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

 

임대차 기간이 종료되었는데도 임대인이 보증금 반환 의무를 지키지 않는 경우, 임차인은 임차하고 있는 주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료된 후라면 임차주택에서 퇴거를 하지 않아도 임차인이 제기 가능합니다.

 

집행권원을 확보하기 전에 임차인은 임대차 계약의 사실내용이나 임대차 종료에 따라 반환받아야 하는 보증금 액수 등을 기재하여 내용증명 우편을 발송해야 합니다. 그럼에도 돌려주지 않는 경우 재판 외 민사분쟁 해결 제도나 보증금 반환청구소송 등의 법적 절차를 취할 수밖에 없습니다.

 

또는, 가압류 신청도 가능합니다. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 본인의 재산 은닉 등을 할 것 같은 경우, 보증금반환청구소송을 제기하기 전에 부동산에 대한 강제집행 보전을 위해서입니다.

 

 

지급명령 신청

'지급명령'이란 민사소송법에 따라 금전 그 밖의 대체물 또는 유가증권의 일정수량 지급을 목적으로 하는 청구에 관해 채권자의 일반적 신청이 있는 경우 채무자를 신문하지 않고 그 지급을 명하는 재판을 말합니다.

 

이는 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사 분쟁이 해결 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되는 잠정적인 분쟁의 해결절차입니다. 따라서 임대인이 보증금 반환의무가 있다는 사실을 인정하고, 임차인의 채권 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하는 것이 편리합니다.

 

지급명령 신청을 하기 위해선 임차인이 직접 임대인 주소지 관할 법원에 가서 지급명령신청서를 제출해야 합니다. 이 신청서에는 청구금액 및 그 금액 청구 원인 등에 대해 상세하게 기재해야 합니다.

 

법원은 지급명령 신청을 받은 후, 임대인을 심문하지 않고 제출한 서류 등을 참고하여 서면심리를 하여 지급명령을 결정하고 이에 따라 지급명령 정본을 송달합니다. 만약 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 내에 이의신청을 한 경우 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃습니다.

 

만약 이의신청이 부적합하다고 결정되면 법원은 이를 각하할 수 있습니다. 지급명령에 대해 이의신청이 없거나 부적합한 신청에 대해 각하 결정이 확정되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.

 

 

민사조정 신청

민사조정제도는 판결에 의하지 않고, 조정 절차에 따라 조정담당판사, 상임 조정위원 또는 위원회가 분쟁 당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시합니다. 또한 당사자의 자주적이고 자율적인 분쟁 해결 노력을 존중하며 공정하고 효율적으로 해결하는 제도입니다.

 

이는 보증금을 반환하지 않는 경우 회수를 위한 정식 소송 이전에 간이한 방법으로 이용이 가능합니다.

 

민사조정의 절차는 크게 다음과 같습니다. ① 조정신청서 접수 ② 조정 기일에 맞춰 출석 ③ 조정 심리 ④ 조정 성립 ⑤ 조정에 갈음하는 결정 ⑥ 조정을 하지 않는 결정 ⑦ 조정의 불성립 ⑧ 소송절차 이행

 

 

다음에는 보증금 회수 방법 중 소액사건심판, 약속어음, 보증금 반환청구소송에 대해 알아보겠습니다.