[부동산 상식] 보증금 회수 (3) 강제경매 · 임대보증금 반환자금 보증제도

안녕하세요!

오늘도 부자를 꿈꾸며 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 임대인이 보증금 반환 의무를 불이행하였을 때 대처방안으로 강제경매와 임대보증금 반환자금 보증제도에 대해 알아보겠습니다. 이외 집행권원, 지급명령, 민사조정, 소액사건 심판, 약속어음, 보증금 반환청구소송에 대해서는 이전 게시물에 있으니 참고 바랍니다.

 

강제경매

강제경매는 '법원에서 채무자의 부동산을 압류 및 매각한 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차'로, 부동산에 대한 강제집행 방법 중에 하나입니다. 즉, 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권이 국가권력에 의해 강제적으로 실현되는 것입니다.

 

강제집행을 신청하려면 크게 두 가지가 필요합니다. 첫 번째는 집행권원인데, 이는 앞서 설명했듯이 '실체법상의 청구권의 존재와 범위를 표시하고 법률상 집행력을 인정한 공문서'입니다. 주로 이용되는 것은 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 있습니다.

 

두 번째는 집행문입니다. 이는 '집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행 당사자인가를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서'입니다. 예를 들면, '이 판결 정본은 피고 A에 대한 강제집행 실시를 위해 원고 B에게 준다.'라고 기재하고, 법원 사무관 등이 기명·날인한 후 내어 줍니다.

 

 

강제경매 신청 방법

강제경매 신청은 크게 10가지 절차로 나뉘어 진행되며, 각각 단계에 대해 간략하게 설명드리겠습니다.

 

① 강제경매 신청 : 임차인은 '부동산 표시', '경매 이유가 된 채권', '집행 가능한 집행권원' 등에 대해 기재된 강제경매 신청서를 부동산이 있는 지방법원에 제출하면 됩니다. 이때 집행력이 있는 집행권원의 정본뿐만 아니라 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기사항 증명서도 첨부해야 합니다.

② 강제경매개시 결정 : 법원은 강제경매 신청서와 기타 서류에 따라 강제집행의 요건, 집행 개시 요건 등에 관한 심사를 한 후, 신청이 적합하다고 판단하면 강제경매개시 결정을 하는 동시에 해당 부동산 압류를 명합니다.

③ 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 경매개시 결정에 따른 압류 효력이 생기면 집행 법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구가 가능한 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류 효력이 생긴 날부터 1주 이내에 공고합니다.

④ 매각 준비 : 경매개시 결정이 있게 되면, 집행 법원은 경매 목적물의 환가를 위한 준비를 합니다. 또한 집행 법원은 감정인에게 경매 부동산 평가를 요청하고, 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 결정합니다.

⑤ 매각기일 및 매각 결정 기일 등의 지정·공고 통지 : 집행 법원은 매각명령을 하고 매각기일, 매각 결정 기일(기일입찰), 입찰기간 등을 지정하여 이해관계인에게 통지합니다.

⑥ 매각 실시 : 부동산의 매각은 (1) 매각기일에 하는 호가 경매, (2) 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, (3) 입찰기간 내 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 진행됩니다.

⑦ 매각 결정 절차 : 법원은 입찰기일 종료 후 매각 결정 기일을 열어 매각 허가에 관해 이해관계인의 진술을 듣습니다. 이에 따라 법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 후에 매각 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다.

⑧ 매각 대금 납부 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 바로 대금지급기한을 지정하며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 합니다.

⑨ 배당절차 : 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 진행합니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족시킬 수 없는 경우 법원은 민법, 상법, 그 외 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다.

⑩ 소유권이전등기 등의 촉탁·부동산 인도명령 : 매수인은 매각대금을 다 내면 매각 목적인 권리를 취득합니다. 이때 집행 법원은 매수인 명의의 소유권 이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁합니다. 또한, 채무자가 임의로 매각 부동산을 인도하지 않을 때 대금 완납 후 6개월 이내에 매각 부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

 

임대보증금 반환자금 보증제도

임대보증금 반환자금 보증제도에서 보증대상이 될 수 있는 주택에는 여러 조건이 있습니다. '소득세법상 고가주택(9억원 초과)이 아닐 것', '건축물의 전부 또는 일부의 공부상 용도가 주택일 것', '복합 용도 건물의 경우 총 임차 면적 중 주거전용면적이 1/2 이상일 것', '신청인이 소유할 것', '해당 주택 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분 및 가등기 등의 권리침해가 없을 것'입니다.

 

보증 신청 대상자에도 마찬가지로 조건이 있습니다. 당연히 '주택의 임대차 계약 임대인'이어야 하며, 임대차 계약기간이 만료되었거나, 최초 계약 체결 후 2년이 지난 경우로서 임대인과 임차인의 합의에 의한 계약 해지인 경우, 묵시적 갱신에 따른 계약 해지인 경우, 임차인 귀책사유에 의한 계약 해지인 경우에 신청이 가능합니다.

 

임대차 종료 사유가 무엇인지에 따라 보증신청 시기가 다릅니다. 예를 들어, 임대차계약기간이 종료된 경우 계약만료일 전후 3개월 내에 보증신청이 가능하고, 계약이 중도해지되는 경우에는 중도해지 효력 발생일로부터 기산 됩니다.

 

 

다음에는 보증금 회수 방법 중 마지막으로 '배당요구'에 대해 알아보겠습니다.