[부동산 상식] 투하 비용 회수 : 유익비 · 부속물 · 장기수선충당금

안녕하세요!

부자가 되기 위한 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 임대차 계약 종료 시 보증금 회수 방법에 이어 투하 비용 회수에 대해 알아보겠습니다. 반환받아야 할 투하 비용은 크게 유익비, 부속물(매수), 장기수선충당금으로 나뉩니다. 각각 어떤 것인지, 그리고 어떻게 반환을 받을 수 있는지에 대해 함께 설명드리겠습니다.

 

유익비 상환 청구

유익비 상환청구란 '임차인이 임대차 관계로 사용하던 주택의 객관적 가치 증가를 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액 증가가 현존한 때에 한해 임차인이 지출한 비용이나 그 증가액의 상환을 선택하여 청구할 수 있는 것'을 말합니다. 따라서 청구하기 위해서 유익비는 실제 지출 비용과 현존 증가액을 모두 산정해야 합니다.

 

유익비 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한해 인정됩니다. 또한, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시 현존해야 청구가 가능합니다.

 

참고로, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이어야 합니다. 즉, 임차인의 개인적인 취미나 목적을 위한 지출 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 이는 건물용도나 기존 임차 목적과 달리 개인의 사업 경영 등을 위해 지출한 비용은 유익비로 간주하지 않는다는 것입니다.

 

임차인은 유익비를 상환받을 때까지 주택을 점유할 권리를 가집니다. 따라서 임차인은 주택을 점유하며 계속해서 사용이 가능합니다. 하지만 점유기간 동안 차임 상당액은 부당이득이므로 임대인에게 반환해야 합니다.

 

 

부속물 매수 청구

부속물 매수청구권이란 '임차인이 주택 사용 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 주택에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우, 임대차 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 것'입니다.

 

임차인이 주택을 적법하게 전대했다면 전차인이 사용 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속한 물건이 있을 경우 전대차 종료 시에 임대인에게 부속물 매수 청구가 가능하며, 임대인으로부터 매수했거나 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수 청구가 가능합니다.

 

이때 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인 소유에 속하며, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 뜻합니다. 부속물 여부는 해당 건물 자체 구조와 임대차 계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 건물 위치, 주변 환경 등 여러 사항을 참작하여 판단됩니다.

 

임차인이 서면이나 구두로 부속물 매수를 청구하면 임대인 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립합니다. 이때 부속물 매매대금은 매수청구권 행사 당시 시가를 기준으로 산정됩니다. 또한, 부속물 매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다.

 

 

장기수선충당금 반환 청구

장기수선충당금이란 '300세대 이상이거나 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것'을 말합니다. 쉽게 말해, '아파트 등 공동주택의 주요시설 보수 등을 위해 부과하는 관리비'입니다.

 

이는 공동주택 소유자가 부담해야 하나, 공동주택 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함께 납부하는 것이 일반적입니다. 따라서 임차인이 아파트 등 공동주택을 사용하는 동안 납부한 장기수선충당금은 임대차 계약이 종료될 때 공동주택 소유자에게 반환을 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

 

장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자 대표회의의 의결을 거쳐 사용됩니다. 하지만 경우에 따라 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 공동주택 하자심사 및 분쟁조정위원회 조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등에 사용될 수도 있습니다.

 

 

이렇게 부동산 임대차 계약 종료 시 돌려받아야 하는 보증금에 이어 투하 비용에 대해서도 알아보았습니다.

꾸준히 공부하시는 당신은 부자가 될 자격이 충분합니다. :)