[부동산 상식] 보증금 회수 (4) 배당요구

안녕하세요!

경제적 자유를 이루기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

드디어 임대차 보증금 회수 방법 마지막으로 배당요구에 대해 알아보겠습니다. 이외 다른 방법인 집행권원, 지급명령, 민사조정, 소액사건심판, 약속어음, 보증금 반환청구소송, 강제경매, 임대보증금 반환자금 보증제도에 대해서는 이전 (1), (2), (3) 편에서 다루었으니 참고 바랍니다.

 

배당요구

배당요구는 '다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청'입니다. 만약 법원이 금전 집행 절차에서 배당요구의 결과, 다수의 채권자가 경합하게 되어 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족시킬 수 없는 경우 민법, 상법, 이외 법률에 따른 우선순위에 따라 배당합니다.

 

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 우선변제 청구권이 있는 채권자는 배당요구가 가능합니다. 따라서 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 배당요구가 가능합니다.

 

임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행 법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 다시 배당요구를 해야 하나, 제출된 서류가 권리신고나 배당 요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 있는 서면이 제출된 경우에는 배당받을 수 있습니다.

 

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 한 경우, 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당 채권자와의 선후에 따라 배당순위가 결정되고, 이에 따라 배당금이 정해집니다. 또한, 소액임차인이 첫 경매개시 결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 한 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

 

대항력과 우선변제권

임차인이 대항요건(주택 인도+주민등록)과 임대차계약서상에 확정 일자를 갖추고 있으면 임차인은 경매 또는 공매 절차에 참가해 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인인 경우에는 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.

 

경매 집행절차에서 우선변제를 받고 싶은 경우, 집행 법원이 정한 배당요구 종기까지 대항력과 우선변제권은 존속되고 있어야 하며, 공매의 경우 매각대금을 배분할 때까지 존속되고 있으면 됩니다.

 

임대차가 종료된 이후 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권 등기를 마친 경우, 주거지를 다른 곳으로 옮기는 경우에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 임차권 등기를 마치는 것이 안전합니다.

 

 

임차인의 배당요구와 임차주택의 인도

임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항 가능한 임차인이 임대차 기간이 만료되지 않았음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 특별한 사유가 없는 한 임대차 해지 의사표시로 보기 때문에, 임대차 관계는 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지됐을 때 해지로 종료됩니다. 따라서 보증금이 전액 변제되면 임차권은 소멸됩니다.

 

임차인이 배당절차에 참여해 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나 우선순위에 밀려 보증금 전액을 반환받지 못한 경우, 임차인은 경락인에게 보증금 잔액 반환 요구가 가능합니다. 또한 보증금 전액을 돌려받을 때까지 임대차 관계 존속을 주장하여 임차주택을 사용할 수 있습니다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차주택 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고 임차목적물을 명도 할 의무가 있습니다. 따라서 경매나 공매 중 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택 명도를 증명하면 됩니다. 참고로, 임차인의 주택명도 의무가 임대인의 보증금 반환의무보다 먼저 이행되어야 하는 것은 아닙니다.

 

이렇게 임대차 보증금을 돌려받지 못했을 때 해결방안에 대해 (1)~(4) 편에 걸쳐 알아봤습니다. 그런 경우가 발생하지 않은 것이 가장 좋지만, 부득이하게 발생하는 경우 위 방법들을 잘 숙지하여 무사히 해결하시길 바라겠습니다.