[부동산 상식] 주택 임대차 계약 종료

안녕하세요!

오늘도 부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 주택임대차 계약 종료에 대해 알아보겠습니다. 임대차 기간이 끝난다고 계약이 깔끔하게 종료되는 것이 아닙니다. 계약 종료 후에도 챙겨야 할 게 많으니 꼼꼼하게 챙기셔서 각종 문제들을 사전 예방하시길 바랍니다. 다음 글에서는 주택 임대차 계약 종료 후 보증금 회수와 투하 비용 회수에 대해 알아보겠습니다.

 

주택 임대차 계약 - 종료 원인

아시다시피 임대차 계약 종료의 기본 요건은 임대차 기간의 종료입니다. 물론 기간 종료 외에도 정당한 해지사유가 있다면 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 또한, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 의사를 전달하거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신을 하지 않겠다는 의사를 전달한 경우에는 기간이 끝날 때 계약이 종료됩니다.

 

임차인은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 언제든지 계약 해지가 가능하며, 이때 임차인이 계약 해지 의사를 전달하는 경우에는 임대인이 전달받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

기간이 남아있는데도 계약의 중도 해지가 가능한 경우는 임차인 해지 가능 사유와 임대인 해지 가능 사유로 나뉩니다. 임차인이 해지 요청을 할 수 있는 경우는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없을 때나 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 또는 그 외 사유로 사용 및 수익이 불가능한 경우 그 잔존 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때입니다.

 

임대인이 계약 해지 요청을 할 수 있는 경우는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우, 임차인이 기존 계약이나 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용 및 수익하지 않은 경우 등입니다.

 

 

주택 임대차 계약 - 해지 방법

임대차 계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지 의사표현을 하는 것이 좋으며, 이때 중도해지 사유와 계약의 해지 의사 표명 뿐만 아니라 임차보증금 반환 등의 내용도 기재하시면 됩니다.

 

가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하시면 됩니다. 그럼 1통은 보낸 사람, 1통은 우체국이 각각 보관하고 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 만약 발송인이 등본이 필요 없다면 등본은 1통만 제출해도 됩니다.

 

우체국은 그 내용 증명서 1통을 3년관 보관하기 때문에 보관기간 내에는 필요시에 해당 등본을 교부받을 수 있습니다. 이때 내용증명서의 발송인 또는 수취인임을 입증하기 위해 특수 우편물 수령증이나 주민등록증 등의 관계자료를 제출해야 합니다.

 

 

주택 임대차 계약 - 종료 효과

주택 임대차 계약이 최종적으로 종료되고 나면 발생하는 효과가 크게 네가지가 있습니다.

 

첫 번째는 '임대차 관계의 소멸 및 손해배상'입니다. 계약을 해지하면 당연히 임대차 관계의 효력도 소멸됩니다. 또한, 계약 해지는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의나 과실이 있는 경우 손해배상 청구가 가능합니다.

 

두 번째는 '임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환'입니다. 계약이 종료되면 계약 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 만약 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.

 

세 번째는 '임차권등기명령 신청권의 취득'입니다. 임차인은 보증금을 반환받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득 및 유지할 수 있습니다.

 

네 번째는 임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 '유익비 상환 또는 부속물 매수를 청구'할 수 있습니다. 다만, 계약이 임차인의 월세 연체 등 채무불이행 문제로 해지되었다면 부속물 매수 청구는 불가능합니다.

 

주택 임대차에 대해 잘 이해하셔서 추후 계약 종료 과정에 문제가 생기지 않으시길 바랍니다.