[부동산 상식] 주택임대차 계약 전 확인 사항 PART 2

안녕하세요!

부자가 되기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

주택임대차 계약 전 확인 사항 PART 1에 이어 PART 2입니다. 다들 PART 1은 읽고 오셨나요?

PART 1에서는 주택임대차 계약 전 계약 당사자 본인 확인, 부동산 등기부 확인, 등기부 열람 또는 등기사항 증명서 발급에 대해 설명드렸습니다. 이번 PART 2에서는 등기부 구성 및 확인 사항, 등기된 권리의 순위, 확정일자 등에 대해 알아보겠습니다.

 

등기부 구성 및 확인사항

앞서 주택임대차 계약 전 확인사항 PART 1에서는 등기부 열람하는 방법 및 수수료에 대해 알아보았습니다. PART 2에서는 등기부에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에서는 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지 확인해야 합니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다. 만약 잘못된 지번이나 동, 호수로 임대차 계약을 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 

 

예를 들어, 등기부에는 1동 101호인데 현관문에는 201호라고 표시된 다세대주택을 임대하며 현관문의 호수 201호로 임대차 계약을 체결하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 201호로 전입신고를 하게 되면 임차인은 갖추어야 할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못한 것으로 보기 때문입니다.

 

갑구에서는 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물 소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다. 또한 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 여부를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.

 

을구에서는 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인하고, 만약 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 피해야 합니다. 또한 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심하면 안 되고, 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인하여 설정되어 있다면 주의해야 합니다.

 

 

등기된 권리의 순위

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서를 따릅니다. 등기 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위 번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호 간에는 접수번호에 따릅니다. 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위 번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.

 

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다.

 

그렇다면 혹시 공인중개사를 통해 주택임대차 계약을 체결하는데, 임차인이 따로 등기부를 확인해야 하는지 궁금하실 수도 있습니다. 등기부는 해당 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 중의 기본입니다. 특히 최근 공인중개사의 사기사건도 종종 발생하므로, 등기부를 스스로 꼭 확인하시는 걸 추천드립니다.

 

부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으므로, 주택을 임대차 계약을 하기 전에 해당 토지등기부와 건물등기부 모두 확인해야 합니다. 또한, 등기부는 임대차계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

확정일자 등 확인

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간과 관련된 정보를 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다.

 

여기서 확정일자 부여 기관이란 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 말합니다.

 

 

이렇게 PART 1, 2에 나눠서 주택임대차 계약 전에 반드시 확인해야 하는 사항에 대해 알아보았습니다. 번거로우시더라도 하나하나 꼼꼼하게 잘 챙겨 피해보시는 일이 없길 바랍니다.