[부동산 상식] 주택임대차 계약 전 확인 사항 PART 1

안녕하세요!

부동산 투자로 경제적 자유를 이루고 싶은 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 부동산 투자 실전! 주택임대차 계약 전 확인 사항에 대해 알아보겠습니다. 어떤 계약이든 하기 전후에 확인할 사항이 많습니다. 특히 주택임대차 계약을 할 땐 추후 법적인 문제를 방지하기 위해 확인해야 할 부분이 더 많습니다.

 

확인해야 할 것은 크게 계약 당사자 본인 확인, 부동산 등기부 확인, 등기부 열람 또는 등기사항 증명서 발급, 등기부 구성 및 확인사항, 등기된 권리의 순위, 확정일자 등으로 양이 많음에 따라 PART 1,2로 나눠 설명드리겠습니다.

 

계약 당사자 본인 확인

임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 따라서 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

따라서 주택 소유자의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다. 번거로우시겠지만 추후 법적인 문제를 예방하기 위해 필요한 서류는 놓치지 않고 요청하여 챙기시는 걸 추천드립니다.

 

만약 공동소유자 중 일부와 계약을 체결하시는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인하셔야 합니다. 이는 공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문입니다.

 

 

부동산 등기부 확인

주택임대차 계약 전에는 부동산 등기부도 반드시 확인해야 합니다. '부동산 등기부'란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실 변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다. 여기서 부동산의 표시는 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황입니다. 부동산의 권리관계는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리 질권, 채권 담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다.

 

등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력 및 처리된 등기정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지 및 건물의 등기를 하는 공부를 말합니다. 이는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. 토지등기부는 토지에 관한 사항을 기재하는 공적 장부이고, 건물등기부는 건물의 표시와 그 건물의 권리관계를 기록한 공식적인 문서입니다.

 

등기사항 증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다.

 

 

등기부 열람 또는 등기사항 증명서 발급

또한 주택임대차 계약 전에는 등기부를 열람해보고 등기사항 증명서를 발급받아야 하는데, 등기부와 등기사항 증명서 둘 다 누구든지 수수료만 내면 열람 및 발급을 청구할 수 있습니다. PART 1에서는 등기부 열람 방법과 등기사항증명서 발급 방법에 대해 간단히 살펴보고, 등기부와 등기사항증명서가 무엇인지 각각에 대한 설명은 PART 2에서 다루겠습니다.

 

우선 등기부는 등기소에 방문하거나 대법원 인터넷 등기소에서 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람이 가능합니다. 등기부를 열람하기 위해선 관할 제한 없이 가까운 등기소에 방문하면 됩니다. 수수료는 각 등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원입니다. 대법원 인터넷등기소 발급은 등기기록마다 700원입니다.

 

등기사항증명서도 등기부와 마찬가지로 등기소에 방문하거나 대법원 인터넷 등기소에서 수수료만 나면 발급을 청구할 수 있습니다. 등기소에서는 1통당 1,200원, 대법원 인터넷등기소에서는 1통당 1,000원입니다. 등기사항 증명서는 무인발급기에서도 발급이 가능하며, 1통당 1,000원입니다.

 

여기까지가 주택임대차 계약 전 확인하셔야 할 사항에 대한 1편이었고, 바로 2편으로 찾아오겠습니다.