[부동산 상식] 상가건물 임대차보호법의 대항력과 우선변제권

 

안녕하세요!

부자가 되기 위해 경제 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

이번에는 임대차 보호법 중 상가건물 임대차보호법에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법과 임차권등기명령제도에 대해 궁금하신 분은 이전 게시글을 참고해주시면 감사하겠습니다. 상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법과 같은 임대차 보호법의 한 종류이지만 사람이 거주하는 건물(주택)이 아닌 상가 건물을 보호한다는 보호 주체의 차이가 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법은 상가 임대차 보호법과 같은 용어입니다. 이는 상가 건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정한 법입니다. 이 법은 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 9%를 초과할 수 없도록 제한하였으며, 일정 금액의 상가 임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있도록 보장하고 있습니다.

 

상가 건물 임대차 보호법의 적용 대상 유무는 '환산 보증금'을 통해 결정이 됩니다. 환산 보증금이란 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 더한 금액입니다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하여 계산합니다.

 

상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 이는 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 적용이 됩니다.

 

하지만 모든 상가건물 임대차에 적용이 되는 것은 아닙니다. 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에만 적용이 됩니다. 서울의 기준 보증금이 9억원 이하, 서울을 제외한 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 0천만원 이하, 이외 광역시와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원 이하, 그 밖의 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

 

 

대항력과 우선변제권

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았거나, 사업자등록을 했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 

우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

임차권등기명령제도

임차권등기명령제도란 다음과 같습니다. 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속합니다. 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이때 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임대차등기명령은 임대차가 종료된 후나 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관활하는 지방법원(지원) 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 취득하였다면, 그 대항력이나 우선변제권은 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실해도 이미 취득한 것은 상실하지 않습니다.

 

임대차 보호법 중 상가건물 임대차보호법과 임차권등기명령제도를 이해하는 데 도움이 되셨나요? 꼭 법을 숙지하셔서 피해를 보는 일이 없으시길 바랍니다.