[부동산 상식] 주택임대차보호법과 임차권등기명령제도

안녕하세요!

오늘도 경제적 자유를 이루기 위해 부동산 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

주택이나 상가 건물의 임대차에 대한 권리를 보호하기 위한 '임대차 보호법'은 '주택 임대차 보호법'과 '상가 건물 임대차 보호법'으로 구분됩니다. 이번에는 상식으로 알아두어야 하는 주택임대차보호법에 대해 알아보겠습니다.

 

주택임대차보호법

주택임대차보호법이란 '주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위해 만들어진 법'입니다. 즉, 주택 임대차 보호법에 의해 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때 소액 임차인의 보증금 중에서 일정액을 다른 담보 물권자보다 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 지켜주는 겁니다. 이 권리를 '최우선 변제권'이라고 합니다.

 

이 법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용되며 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 마찬가지로 적용이 됩니다. 또한, 전세권 등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용이 되지만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

주택임대차보호법과 관련된 용어로는 '소액 임차인', '편면적 강행 규정' 등이 있습니다. 소액 임차인이란 임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인으로, 일정 금액에 대해 최우선 변제 대상이 되는 사람입니다. 편면적 강행 규정은 계약 당사자 중 어느 한쪽에 대해서만 당사자의 약정보다 앞서는 효력이 있는 것으로 주택임대차보호법의 특징 중 하나입니다.

 

대항력과 우선변제권

임차권등기명령제도를 설명드리기 전에 해당 제도를 이해하기 위해 필요한 대항력과 우선변제권에 대해 먼저 알려드리겠습니다.

 

대항력이란 임차인이 제 3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

이 대항력을 가지기 위해선 두 가지 요건이 필요합니다. 첫 번째로 '주택의 인도'가 필요하며, 두 번째로 임차인이 주민등록을 마쳐야 합니다. 전입신고를 할 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 실제 예시로 대항력을 취득한 임차인이 가족과 함께 잠시 주민등록을 다른 곳으로 이전(전출)을 하여 대항력이 소멸된 적이 있습니다. 이때 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였지만 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고에 따른 새로운 대항력을 취득하게 되었습니다.

 

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

우선변제권에도 요건이 있는데 대항력과 마찬가지로 임차인이 주택을 인도한 후 전입신고를 해야 합니다. 또한 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 여기서 확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자입니다.

 

 

임차권등기명령제

임차권등기명령제는 다음과 같습니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택 인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없게 됩니다. 이때 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

 

임대차가 끝난 후 또는 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원(지원) 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

참고로, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다.

 

 

본인이 관심 있는 투자의 법에 대해 꼭 숙지하시고 손해 보시는 일이 없길 바랍니다.