[부동산 용어] 건폐율과 용적률 차이 및 확인 방법

 

안녕하세요!

경제적 자유를 이루기 위해 오늘도 공부하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘은 부동산 투자를 하기 위해 꼭 알아야 하는 건폐율과 용적률에 대해 알려드리겠습니다.

건폐율과 용적률 둘 다 건축에 있어 최대 가능 규모를 판단한다는데 공통점이 있으나, 큰 차이가 있습니다.

아래 건폐율과 용적률을 확인할 수 있는 방법까지 기재하였으니 꼭 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

 

건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다.

쉽게 말해, 대지 면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타냅니다.

 

예를 들면, 대지면적 100㎡에 60㎡만큼 건축을 할 경우 건폐율은 60/100(㎡)으로 60%입니다. 따라서 100만큼의 땅에 80~90만큼 건물이 빽빽하게 들어서 있으면 건폐율이 높다고 말하고, 이에 반해 100만큼의 땅에 건물이 고작 5~10만큼만 차지하고 나머지 부분이 텅텅 비어 있으면 건폐율이 낮다고 말합니다.

 

건물을 많이 짓고 싶다고 100만큼의 땅에 건물을 짓는 사람 마음대로 99씩 꽉 채울 수 없습니다. 왜냐하면 용도지역·용도지구별 건폐율의 최대한도가 정해져 있기 때문입니다. 이는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 기준이 정해져 있습니다.

 

같은 주거지역이어도 전용 주거지역은 건폐율 50% 이하, 일반주거지역은 60% 이하, 준주거지역은 70% 이하로 다릅니다. 상업지역도 마찬가지로 중심 상업지역은 건폐율이 최대 90%까지는 가능하나 근린상업지역은 최대 70%까지만 가능합니다. 공업지역은 전용 공업, 일반공업, 준공업지역 모두 70% 이하로 동일합니다. 녹지지역은 다른 지역들에 비해 환경 보호 등의 목적으로 건폐율이 많이 낮게 측정되어 있습니다. 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지지역 모두 건폐율이 최대 20%까지만 가능합니다.

 

하지만 예외적으로 지구단위계획을 수립하는 등 경우에 따라 이 기준들을 완화하여 적용이 가능합니다.

 

 

용적률

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율입니다.

쉽게 말해, 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 연면적의 대지면적에 대한 백분율입니다. 따라서 용적률은 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 사용됩니다.

 

용적률을 산정할 때는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우)으로 쓰는 면적, 주민 공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다.

 

예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하 1층을 제외한 지상 1층, 2층, 3층 높이의 합이 150㎡인 경우 용적률은 150/100(㎡)으로 150%입니다. 이와 같이 용적률은 건폐율과 달리 100% 이상의 숫자가 가능합니다.

 

용적률도 건폐율과 마찬가지로 건물을 짓는 사람 마음대로 한없이 높게 층을 쌓아 올릴 수 없습니다. 용적률의 최대한도 또한 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 기준이 정해져 있기 때문입니다.

 

같은 주거지역이어도 전용 주거지역과 일반주거지역의 용적률은 다르며, 전용 주거지역 안에서도 제1종 전용 주거지역은 용적률이 50% 이상 100% 이하, 제2종 전용 주거지역은 100% 이상 150% 이하로 세분화되어 있습니다. 상업지역에서는 중심 상업지역이 용적률 400% 이상 1,500% 이하로 가장 범위가 넓고, 근린상업지역이 200% 이상 900% 이하로 용적률의 범위가 가장 작습니다. 공업지역에서는 준공업지역이 용적률 200% 이상 400% 이하로 범위가 가장 넓고, 전용 공업지역이 150% 이상 300% 이하로 범위가 가장 작습니다. 녹지지역의 용적률은 대부분 80~100% 이하로 가장 작은 편입니다.

 

 

건폐율과 용적률 확인 방법

건폐율과 용적률은 일반인도 쉽게 조회할 수 있습니다.

1. 국가법령센터 홈페이지에서 조회하고자 하는 지역의 '도시계획 조례'를 조회하면 건폐율과 용적률이 정리되어 있습니다.

2. 토지e음이란 홈페이지에서 토지이용계획 중 투지 이용계획을 조회하면 쉽게 건물의 건폐율과 용적률 조회가 가능합니다.

3. 건폐율, 용적률이 조회되지 않는 경우는 관할 자치구에서 정보를 공개하지 않는 것으로 건축물대장을 발급하면 확인이 가능합니다.

 

헷갈리기 쉬운 건폐율과 용적률에 대해 이제 어느 정도 감이 오시나요?

앞으로 부동산 공부를 하실 때 오늘 하신 배움이 꼭 도움이 될 거라 생각합니다. :)