[부동산 용어] 공시지가 · 기준시가 · 감정가 차이는?

 

안녕하세요!

오늘도 경제적 자유를 이루기 위해 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘은 부동산 용어 중 공시지가와 기준시가, 감정가에 대해 알려드리겠습니다.

부동산 공부를 하다 보면 '공시지가 기준으로 책정이 된다', '감정가에 따르면~'이라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다.

그만큼 부동산 공부에서 자주 등장하는 용어이니 오늘 각 용어의 차이점에 대해서는 숙지하고 계시길 추천드립니다.

 

공시지가

공시지가는 '국토 교통부 장관이 조사 및 평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격, 양도세와 상속세 따위의 각종 토지 관련 세금의 과세 기준'입니다. 공시지가는 크게 '표준지 공시지가'와 '개별공시지가'로 나뉘는데, 통상적으로 공시지가라 하면 '표준지 공시지가'를 나타냅니다.

 

표준지 공시지가는 정부가 전국의 과세 대상이 되는 개별 토지 중 대표성이 있는 토지를 선정하고 조사하여 공개적으로 알리는 땅값입니다. 이는 국토를 효율적으로 이용하고 국민 경제 발전에 이바지하기 위하여 조사되는 항목입니다. 개별공시지가는 표준지의 단위 면적당 가격인 공시 지가를 기준으로 산정한, 개별 토지의 단위 면적당 가격입니다. 표준지의 지가가 산정되면 산정된 표준시 공시지가 기준으로 개별공시지가가 산정되는 것입니다.

 

즉, 공시지가는 토지시장의 지가 정보를 제공하고 일반적인 토지 거래의 지표가 됩니다. 또한 국가나 지방자치단체 등의 기관이 지가를 산정하거나 감정평가업자의 토지 감정 평가의 기준이 되기도 합니다.

 

기준시가

기준시가는 '부동산이나 특정 점포 이용권을 팔거나, 상속 또는 증여할 때 각종 과세액을 부과하는 기준이 되는 가격'입니다. 쉽게 말해 지정지역 내에서 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 부과되는 소득세나 증여세의 부과 기준이 됩니다.

 

기준시가는 공동 주택, (공동 주택이 아닌) 건물 등 각각 조금씩 다르게 적용이 됩니다. '공동주택 기준시가'는 아파트 및 연립주택(고급빌라)에 대하여 건물의 종류나 규모, 거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시하는 평가금액입니다. '건물 기준시가'는 공동 주택이 아닌 건물에 대한 기준시가로 상업용 건물이나 단독주택 등 일반용 건물에 적용됩니다.

 

골프회원권에 대해서도 기준시가가 적용이 되는데, '골프회원권 기준시가'는 매년 2월과 8월에 고시됩니다. 골프회원권에 대한 양도소득세나 상속세, 증여세는 실거래가액으로 과세되며, 실거래가액 확인이 불분명할 경우 기준시가를 과세기준으로 삼습니다.

 

감정가

감정가의 사전적 정의는 '골동품, 역사 자료, 보석, 토지 따위의 사물에 대하여 특성이나 가치를 분별하여 매기는 가격'입니다. 이 의미가 경제 용어에 적용이 되면 '금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 하기 위해 측정되는 가격'입니다. 또한, 국가에서 개발사업을 이유로 수용하는 부동산도 감정가가 측정됩니다. 쉽게 말해 감정가는 담보로 맡길 물건에 대하여 매기는 가격입니다.

 

주의할 점은 감정가액은 시세가 아니라는 점입니다. 예를 들면, 본인이 거주하고 있는 소유지가 재개발되어 현금으로 보상금을 받게 된다고 가정해봅시다. 이 경우, 현금보상금은 별도로 측정된 감정가액을 기준으로 지급이 되는데 이는 주변 시세보다 낮은 수준으로 측정이 됩니다. 정부가 '시세대로 감정 평가하겠다'라고 해도 실소유주들이 '재산권 침해'라고 주장하는 이유입니다.

 

하지만 최근에는 부동산 경기가 침체하면서 오히려 감정자가 실거래보다 높아지는 경우가 발생해 경매 시장 위축의 원인이 되기도 했습니다. 보통 경매를 할 때는 경매 시점보다 6개월 전에 감정이 이뤄지면서 지금처럼 부동산 경기가 침체되는 경우 감정가와 시세 간의 격차가 발생할 수 있습니다. 그럼 수요자들은 자연스레 경매에 접근하기 어려워지는 것입니다.

 

 

이제 부동산 용어 중 공시지가와 기준시가, 감정가의 차이에 대해 이해가 되셨나요?

오늘 배우신 내용을 바탕으로 관련 기사를 찾아보면 헷갈리는 부동산 용어를 금방 자신의 것으로 만드는 데 도움이 될 겁니다. 열심히 공부해서 같이 부자 됩시다!