[부동산 용어] 시행사 · 시공사 · 신탁사 · 분양대행사 차이는?

안녕하세요!

오늘도 부자 되는 경제 공부를 하는 리쏘 LEESO입니다.

 

오늘은 시행사와 시공사, 신탁사, 분양대행사의 차이에 대해 설명드리겠습니다. 한 아파트 단지를 짓기 위해서는 여러 사업주체들이 필요하며, 시행사와 시공사, 신탁사, 분양대행사가 그에 해당합니다. 이름은 다 비슷하지만 엄연히 각자의 역할이 있습니다.

시행사

시행사는 토지를 매입하고 전반적인 사업 진행을 관리하고 시행합니다.

 

예를 들어, 한 아파트에 재개발이 진행된다고 하면 재개발 사업의 모든 과정을 책임지고 관리하는 회사입니다. 아파트를 지을 위치 선정, 공사에 필요한 자금 확보뿐만 아니라 시공사에서 실제 건설이 진행될 때 계속해서 시행사는 건설 과정을 감독해야 합니다. 또한 아파트를 다 짓고 나면 입주자 계약부터 입주 후 하자에 대한 관리까지 전부 시행사에서 담당합니다.

 

대표적인 시행사로는 디에스네트웍스(디에스앤홀딩스), 엠디엠플러스, 신영자산관리, SK디앤디, 디케이아시아, 디에스디삼호, 인창개발, 한강홀딩스, 안강개발, 포유젠, 유앤아이포유 등이 있습니다.

 

최근에는 시행사에서 이미 계약까지 완료된 아파트 분양을 취소하는 이슈도 발생하고 있습니다. 집값이 급격하게 떨어지며 분양가와 인근 단지 시세가 역전이 되어 수분양자들이 계약 해지를 요구하기도 하고, 반대로 시행사가 계약자에게 취소를 유도하는 것입니다.

 

시공사

시공사는 아파트를 시공하는 건설 회사입니다. 즉, 행사 전반을 책임지는 시행사나 공기업, 지자체, 재건축 재개발의 조합 등으로부터 건축물의 설계, 지반, 토목, 교량 등의 공사를 위탁 또는 수주받아 실질적인 공사를 담당하여 짓는 건설회사나 법인회사를 나타냅니다.

 

시공사는 건물을 짓기 위해 시행사에게 설계 도면 등의 필요한 자료를 제공받습니다. 자료뿐만 아니라 공사에 관련된 공사대금도 지원을 받습니다. 대표적인 시공사로는 삼성물산, 현대건설, 디엘이앤씨, GS건설, 포스코건설, 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발 등이 있습니다.

 

이와 같이 시공사는 시행사와 이름은 비슷하지만 업무 범위는 명확하게 구분되어 있습니다. 하지만 같이 일을 하는 것이기에 아예 별도로 보기에는 애매한 점이 있습니다.

 

신탁사

신탁사는 계약자들의 계약금이나 중도금, 잔금을 포함한 분양대금을 관리합니다. 즉, 아파트 재개발 사업이 진행된다고 하면 그에 관한 모든 금융 업무를 신탁사가 도맡아 진행합니다.

 

만약 한 건물의 시행이나 시공 과정에 문제가 생겨 건설이나 해당 사업이 중지되는 경우 신탁사는 계약자들에게 자금뿐만 아니라 자산에 대한 권리까지 보증해주는 안전장치 역할을 하게 됩니다. 따라서 신탁사는 분양 시작부터 입주까지 분양금을 안전하게 지켜주는 아주 중요한 회사입니다.

 

신탁사의 역할에 조금 더 구체적으로 설명을 드리겠습니다. 우선 신탁사는 신탁법에 의한 신탁등기로 사업부지의 소유권을 법적으로 보호해줍니다. 또한 분양사업자가 채무를 불이행했을 경우, 수분양자는 신탁사로부터 신탁재산의 환가, 처분 등을 통해 분양대금을 우선 반환받을 수 있게 됩니다.

 

대표적인 신탁사로는 코람코자산신탁, 한국토지신탁, 하나자산신탁, 한국자산신탁, 무궁화신탁, 신한자산신탁, KB부동산신탁, 우리자산신탁, 대한토지신탁,교보자산신탁 등이 있습니다.

 

분양대행사

분양대행사는 시행사와 계약을 체결하고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하며 수수료를 받아 수익을 얻는 회사입니다.

앞서 시행사는 아파트 건설 시작부터 계약까지의 전반적인 과정을 모두 관리한다고 했습니다. 여기서 분양과 관련된 업무를 시행사는 분양대행사에게 맡기게 되는 것입니다.

 

즉 분양대행사는 시행사 주체 하에 분양에 대한 모든 권한을 이어받는 계약을 체결하게 됩니다. 예를 들어, 분양과 관련된 현수막이나 인구가 밀집된 곳에서 판촉물을 나눠주는 등의 홍보 역할은 분양대행사에서 하는 것입니다. 또한 모델 하우스 운영이나 전화 문의 등 마케팅과 관련된 업무도 진행합니다.

 

 

아파트 단지 건설에 투입되는 각 회사들의 역할이 이제는 이해가 가시나요?

다 비슷한 거 같으면서도 각자의 역할이 분명하게 있습니다. 한곳만 잘한다고 잘될 수는 없겠죠?

이제는 다들 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사에 대해 완벽하게 이해하셨길 바랍니다.